비사업용 토지란 일반적으로 실소유자가 사업에 사용하지 않는 토지를 총괄하여 뜻하는 용어다. 정부에서는 토지의 투기수요를 막고 부동산시장의 안정을 도모하기 위해 비사업용 토지의 매매에 대해 정책적으로 양도소득세를 중과하고 있다. 토지의 비사업용 여부는 상당히 분량이 많고 복잡하므로 몇 회에 걸쳐 그 토지의 범위에 대해 자세히 알아보기로 한다.

먼저 비사업용 토지의 용어를 살펴보자. 비(非)사업용이란 사업에 사용하지 않는다는 의미다. 여기서 사업에 사용한다는 말은 일반건축물이나 소유자의 주택 부속토지로 쓰이거나 농지 등으로 농사에 직접 사용하는 것 등을 말한다. 

다음으로 비사업용 토지의 양도에 대한 중과세 규정을 살펴보면, 일단 장기보유특별공제가 배제되며, 과세표준에 60% 단일세율이 적용된다. 또한 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 등의 규정도 해당되지 않는다.
비사업용 토지의 판단기준은 토지의 용도, 지역, 기준면적, 비사업용기간 등 4가지이다. 이 4가지 기준 중 용도, 지역, 기준면적의 3가지 중 어느 하나의 요건과 비사업용으로 방치된 기간 요건을 만족하는 경우 해당 토지를 비사업용으로 본다.

그러나 예외적으로 위의 기준을 적용하지 않고 무조건 사업용 토지로 보아 중과세를 하지 않는 경우도 있는데 이는 납세자의 부득이한 사정을 고려하여 세부담을 줄여주기 위함이다.

일단 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지, 임야, 목장용지의 경우 2009년 12월31일까지 양도하면 비사업용으로 보지 않는다. 다만, 지목이 농지, 임야, 목장용지이외의 용도로 변경되었다가 다시 농지 등으로 재변경한 경우에는 이 규정을 적용할 수 없다.

그리고 2006년 12월31일을 기준으로 농지, 임야, 목장용지를 20년 이상 보유해 그 토지를 2009년 12월 31일까지 양도하는 경우 사업용으로 본다. 이 토지 역시 앞의 경우와 마찬가지로 지목을 농지, 임야, 목장용지 이외로 변경한 경우에는 무조건 사업용으로 보지 않는다.

또한 ‘공익사업법’에 의해 협의매수 또는 수용되는 토지로서 2006년 12월 31일 이전에 사업인정고시된 지역의 토지를 양도하는 경우에도 비사업용의 범위에서 제외한다.
시 이상의 도시지역내 소재하는 종중이 2005년 12월 31일 이전에 취득하여 소유하는 농지 또한 무조건 사업용 토지에 해당한다. 시 이상의 도시지역에 소재하는 농지를 2007년 1월 1일 이후에 상속받아 그 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 해당 농지는 사업용으로 본다.

그 밖에 불가피하게 비사업용으로 사용될 수 밖에 없는 경우에는 그 사유 등을 고려하여 사업용으로 기획재정부령이 정할 수 있다.
위에서 살펴본 무조건 사업용으로 보는 토지는 용도, 기준면적, 지역 요건을 모두 배제하므로 비교적 판단하기가 쉽다. 따라서 토지를 양도하기 전 반드시 위에 해당하는지 여부를 검토하여야 한다.