지난 호에서는 1세대 1주택 양도지 양도소득세 비과세에 대한 기본적인 요건에 대해서 살펴보았다. 1세대 1주택의 양도소득세를 비과세하는 이유는 실소유목적의 주택매매에 대해 세금을 면제하여 원활한 부동산 거래를 도모하기 위해서다. 따라서 1세대 1주택의 판정은 형식보다는 실소유목적으로 주택을 보유했는지 여부를 따져 실질요건을 중시한다. 지난 호에서 설명한 외적으로 명백한 1세대 1주택 이외의 경우에도 실질적인 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하는 특례규정이 있다.

먼저 일시적으로 1세대 2주택을 소유한 경우 양도소득세를 비과세하는 경우가 있다. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하는 경우 1세대 2주택이 되지만, 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 실질적인 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 면제한다.

1주택을 소유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 경우 기존의 주택을 양도하면 양도소득세를 면제한다. 다만, 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세됨에 주의해야한다.

각각 1주택씩 보유한 거주자가 혼인으로 하나의 세대가 되어 1세대 2주택 보유가 된 경우 역시 혼인일로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서 양도소득세를 비과세한다.

그리고 직계존속의 동거봉양을 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우도 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 비과세한다.

마지막으로 농어촌주택이나 문화재주택을 소유하게 됨으로써 2주택이 된 경우 역시 기간에 관계없이 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않는다.

그리고 재개발·재건축 조합원의 입주권은 양도소득세에서는 실제주택과 유사하게 취급하므로 조합원입주권도 주택 수에 포함된다. 그러나 양도일 현재 다른 주택이 없거나, 양도일현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 당해 1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 당해 조합원 입주권을 양도하는 경우도 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 면제한다.

반면, 고가주택에 대해서는 1세대 1주택 보유자일지라도 양도소득세를 과세한다. 고가주택이란 실제거래가액이 6억원을 초과하는 주택을 말한다. 거래가격이 6억원을 초과하는 주택에 대해서는 양도가액 6억원까지만 1세대 1주택으로 보아 비과세하고, 6억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세를 과세한다. 부가가치세법상 고가주택은 기준시가(공동주택가격, 개별주택가격) 기준으로 6억원 초과주택을 말하지만 양도소득세에서는 실제거래가격을 기준으로 한다는 점에 주의해야한다.

1세대 1주택의 비과세 요건은 법에서 열거한 사유에 대해서만 적용된다.따라서 납세자 스스로 비과세 요건을 갖추었다고 생각하여 정확한 세법규정을 알아보지 않고 자산을 양도하여 뜻하지 않은 세금을 내야하는 경우가 발생할 수 있다.