부동산신문

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계약해제 원인으로 소유권 환원등기

채상병-본지전문위원.참세무법인 대표세무사

2008년 02월 04일 (월) 00:00:00

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부동산 등 양도소득세 과세대상 자산을 매매하기로 계약하였다가 계약을 해제한 경우 세금에 미치는 영향에 대하여 알아보고자 한다.
부동산매매계약을 한 후에 계약해제를 하게 되는 경우 양도로 보는 것과 보지 않는 것으로 나누어 볼 수 있다. 처음부터 계약이 무효로 되어 양도로 보지 않는 경우에는 양도소득세가 과세 되지 않는다. 그러나 양도로 보게 되는 경우 본래의 양도와 계약해제를 원인으로 발생된 재양도, 두 가지의 양도가 이루어진 상황이 발생하게 되어 양도소득세를 이중으로 내야 할 수도 있다. 따라서 사전에 양도소득세를 고려한 현명한 의사결정을 해서 계약해제 등의 문제가 발생하지 않아야 할 것이다. 그리고 부득이 계약해제를 고려하는 경우도 사후 발생될 세금문제를 고려해서 의사결정을 해야 할 것이다.
부동산대금을 청산하기 전에 합의를 한 후 소유권을 환원한 경우 양도로 보지 않는다. 소득세법상 매매대금이 청산되기 전에 소유권을 이전 등기한 경우 등기부, 등록부 또는 명부에 기재된 등기일을 양도 및 취득시기로 의제하도록 규정하고 있다. 이 취득 및 양도시기 의제 규정은 매매대금이 정상적으로 완결된 후에 취득 및 양도시기를 언제로 볼 것인지에 대한 특례규정이다. 따라서 동 특례규정은 매매대금이 청산되지 아니하여 매매가 정상적으로 이루어지지 아니한 거래까지 적용되는 것은 아니다. 즉 정상적으로 양도가 이루어지지 아니하였다면 취득 및 양도시기를 적용할 여지가 없다.
다음으로 부동산매매대금을 지급한 상태에서 소유권 이전등기를 한 후 매수인의 계약불이행으로 계약을 해제하고 소송 등을 제기하기 전에 화해에 의하여 소유권 이전등기를 환원하는 경우에도 양도로 볼 수 없다.
그러나 당사자 간의 매매계약 내용 및 이행에 하자가 없이 매매대상 부동산의 잔금이 청산되고 소유권이전이 정상적으로 이루어진 경우 이는 양도라는 거래가 계약당사자 간의 권리, 의무이행에 의해 완료되었다고 볼 수 있다. 이렇게 양도라는 계약이 완료된 후에 당사자 간에 계약이 해제되었다는 원인으로 당초 소유자의 명의로 소유권이 환원된 경우에는 본래의 양도와는 달리 새로운 양도로 본다. 따라서 이 경우 본래의 양도에 따른 양도소득세와 향후 발생한 재양도에 따른 양도소득세가 각각 과세되게 된다. 즉 정상적으로 매매가 완결된 후 계약해지를 원인으로 환원등기를 한 경우에는 계약 당사자 모두에게 양도소득세가 과세된다.
과세관청에서는 세무조사 시 잔금청산에 관한 사항을 확인하여 잔금청산을 한 후 조건이 모두 이행된 후에 계약해제를 원인으로 환원등기를 한 경우에는 양쪽 모두 과세한다. 따라서 계약해제를 원인으로 환원등기를 하였다고 하더라도 이전등기 및 환원등기에 대해 각각 양도소득세를 신고, 납부하여야 한다.