종합부동산세의 기타 주의할 사항

지난 호에 걸쳐 종합부동산세의 기본적인 내용과 2007년 개정사항에 대하여 알아보았다. 이번 호에서는 종합부동산세와 관련하여 주의할 사항에 대하여 알아보기로 한다.
먼저 합산배제되는 임대주택에 주의해야한다.
합산배제 임대주택에 대하여 합산배제신청을 하였으나 추후 의무임대기간(매입임대주택의 경우 10년, 건설 · 기존임대주택의 경우 5년)을 충족하지 못하고 중도에 매각함으로써 합산배제 임대주택에서 제외되는 경우가 있다.
이러한 경우에는 합산배제되어 그동안 납부하지 않았던 종합부동산세와 이에 대한 납부불성실가산세를 추가로 납부하게 되므로 주의해야 한다.
또한 합산배제 임대주택을 임대하던 중 주택가격의 상승으로 합산배제되는 기준금액(6억원 또는 3억원)을 초과하거나 증축 등으로 인해 기준금액이 초과되는 경우가 있다. 이 경우 합산배제 임대주택의 해당여부는 임대를 개시하는 날 또는 최초 합산배제신청연도 과세기준일의 가액을 기준으로 판단한다. 따라서 임대를 하던 중 주택가격상승으로 합산배제 기준이 되는 공시가격을 초과하는 경우라 하더라도 계속하여 합산이 배제된다. 다만, 증축 등으로 인하여 주택가액이 상승하여 합산배제 기준이 되는 공시가격을 초과하는 때에는 합산배제 임대주택 요건을 충족하지 못하게 되어 종합부동산세를 납부하여야 한다.
임대주택이 합산배제 되기 위해서는 건설임대주택과 기존임대주택은 2호 이상 그리고 매입임대주택은 5호 이상을 임대하여야 한다.
한편, 다가구주택은 실질적으로 공동주택인 다세대주택과 유사한 주거형태로 다세대주택과의 과세 형평성을 고려하여 종합부동산세법에서는 1구를 1호의 주택으로 보아 합산배제 요건을 적용한다. 그러므로 다가구주택의 구분이 잘못되어 있거나 구분이 되어 있지 아니하면 종합부동산세 과세 시 합산배제 임대주택의 요건에 해당될 수 있음에도 불구하고 합산배제의 적용을 받지 못하는 경우가 있다.
이때는 반드시 과세관청에 다가구주택의 구분을 실제 내용과 같이 조정을 하도록 요청하여야 합산배제 요건을 적용받을 수 있다.
다음으로는 임야와 관련되어 주의해야 하는 사항들에 대해 알아본다.
재산세 과세대상인 분리과세대상토지는 종합부동산세가 과세되지 아니한다. 일반적으로 분리과세대상인 임야에는 해당법률에 근거하여 인가 또는 지정된 토지인 산림경영계획 인가를 받은 임야 · 특수산림사업지구 지정 임야 ·  문화재 보호구역 안의 임야 · 개발제한구역 안의 임야 등과 종중 소유 임야 그리고 기타분리과세대상인 임야가 있다.
이 중 자세히 눈여겨 봐야하는 것은 종중 소유의 임야이다. 이 토지는 일반적으로 분리과세대상토지가 된다. 이때 임야는 보전단지 또는 준보전단지 및 도시지역 여부에 상관하지 아니한다.
그런데 여기서 유의할 것은 임야의 소유자가 반드시 종중이어야 하는 것이다. 공부상 소유자가 개인 명의로 되어 있는 때는 과세기준일로부터 10일 이내에 종중소유임을 입증할 수 있는 관계증빙자료를 첨부하여 신고하여야 종합부동산세가 과세되지 아니한다. 만약 이를 신고하지 아니한 때는 공부상의 소유자가 납세의무자로서 종합부동산세의 납부의무가 있다.
그리고 분리과세대상이 되기 위한 종중소유의 임야는 1990년 5월 31일 이전부터 소유(1990년 6월 1일 이후에 당해 임야를 상속받아 소유하는 경우를 포함)하는 것에 한한다. 그리고 종중소유 임야의 경우 1990년 5월 31일 이전부터 종중이 소유한 사실을 입증할 수 있는 자료를 갖추어 과세관청에 신고해야 한다. 그로인해 종중토지로 인정받은 토지에 대하여는 1990년 6월 1일 이후에 종중명의로 이전등기한 경우에도 분리과세 하게 된다.
이상에서 살펴본 바와 같이 종합부동산세는 주의해야 할 사항들이 많이 있다. 따라서 합산배제 되는 주택 또는 분리과세대상토지가 있는지 꼼꼼히 살피는 것이 절세하는 길이다.