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급매물 상식으로 투자하기

본지발행인의 행복한 재테크, 부동산투자ABC

2007년 09월 10일 (월) 00:00:00

부동산신문

renews@renews

◆미분양 매입시기 저울질
수도권 아파트 미분양 사태, 건설사의 부도로 부동산 시장이 뒤숭숭 합니다.
한국은행이 발표한 7월중 주택 담보대출 금리도 지난 3년 6개월 기간 중 최고치라고 합니다.
분양가 상한제, 청약가점제등 지금까지 일관되게 견지해온 참여정부의 규제정책이 주택시장을 얼어붙게 해 미분양이 확산될 조짐이고 금리인상 등으로 가계의 가처분소득이 갈수록 감소할 것으로 예측 됩니다.
이런 요인들로 인해 시간이 지날수록 집값이 더 떨어질 것 이라는 예상이 가능합니다.
반면 집을 1채이상 가진 사람이나 내 집 마련을 원하는 실수요자들은 주택가격이 급격히 떨어지지는 않을 것이라고 생각합니다.
시차를 두고 주택가격은 오를 것이라는 게 부동산전문가나 시장의 일반된 분석입니다.
신규주택 분양보다 기존주택시장의 매물이 더 인기 있을 것이라는 의견 또한 지배적입니다.
이유는 분양가 상한제등으로 미분양이 쌓이면 건설업체는 신규주택공급을 중단해야 하고 미분양물량을 소화해야 하기 때문에 시차를 두고 주택공급이 줄어들게 된다는 것 입니다.
또한 기업은 상한제 상태에서도 이익을 남겨야 하기 때문에 원가절감을 해야 하고 이것이 원인이 되어 기존주택보다 더 잘 지으려 하지 않는다는 것입니다.
원가 절감을 위해 공기단축을 하고 기술개발 하기 보다는 감리만 통과하면 될 정도의 함량미달의 부실자재나 부실시공을 하는 게 기업 입장에서 더쉽기 때문입니다.
공기 단축을 위한 연구는 필연적으로 기업의 기술투자비용을 증가시키기 때문입니다.
이런 상황에서 더 넓고 좋은 집에서 살기 원하는 대체수요자나 내 집 마련을 위한 실수요자는 미분양 아파트나 기존주택 급매물을 노려 볼만 합니다.
‘시간을 두고 보면’ 미분양 아파트는 무이자기간이나 옵션에서 수요자에게 유리한 조건을 붙여 재분양 하거나 상황이 더 나빠지면 할인 분양을 하게 됩니다.
문제는 ‘시간을 두고 보면’입니다.
‘두고 보는 시간’이 너무 길면 전망 좋은 동이나 로얄층을 다른 사람에게 빼앗길 수 있습니다.
◆상식 한도 넘는 급매물 주의
기존주택 급매물 또한 더 떨어지기를 기다리면 좋은 매물을 차지할 수 없습니다.
기존 주택 급매물의 경우 미분양 아파트와는 달리 매도인의 특별한 사정이 있습니다.
또 가등기등 결정적인 하자가 있을 수 있습니다.
급매물이라도 하락 한계 폭을 넘는 가격으로 시장에 나왔거나 급매물 상태가 오래 지속된 주택은 돌이킬 수 없는 하자가 있을 수 있습니다.
평균적인 부동산 지식을 가지고 있는 사람이 상식적으로 판단해 머리가 끄덕여 지면 매입해도 됩니다.
간혹 분명히 치유될 수 있는 하자인데도 상식이하로 싼 가격에 나온 급매물이 있을 수 있습니다.
그 급매물 정보를 제공하는 사람이 매수인과 평소에 잘아는 사이이고 매수인이 그 지역시장에 밝다면 매입해도 됩니다.
하지만 그 매물이 잘 모르는 사람의 소개라면 눈에 보이지 않는 하자가 분명 있습니다.
해당 급매물이 그렇게 호조건이면 정보를 가진 사람은 자신이나 자신과 가장 가까운 사람에게 매물 정보를 줄 것이 확실하기 때문입니다.
◆토지 급매물, 용도로 판단
주택보다도 토지의 가격은 매도인, 매수인의 사정에 따라 천차만별입니다.
더구나 부동산의 가치는 평가하는 사람에 따라 용도에 따라 각각 다를 수밖에 없어 급매물 여부를 단정적으로 말할 수 없습니다.
토지의 가격과 토지의 가치는 확연히 다른 개념이기 때문입니다.
지금 가격이 10원인 토지가 미래에 100원 이라고 평가하는 사람이나 자신이 100원으로 활용할 용도가 있는 사람에게 그 토지의 가치는 100원입니다.
그래서 부동산의 ‘급매물’여부를 평가하는 기준도 천차만별 일 수밖에 없습니다.
보통 사람들은 거래사례가격 만으로 ‘급매물’여부를 판정 합니다.
‘작년에 100원 했던 땅이 올해 70원 이란다’ ‘ 참 싼 땅 아니냐’가 급매물의 판단 기준 이라고 강변하는 경우가 많습니다.
하지만 지난해 100원 이란 가격이 정말 거래사례가격 인지도 문제이지만 용도를 알수 없거나 매수인의 활용목적에 맞지 않는 땅은 작년보다 싸니까 매입해 오래 묵혀두면 큰 수익이 될 것이라는 막연한 토지투자는 피해야 합니다.
자신의 활용목적에 맞거나 개발용도가 있는 토지는 매도인이 한껏 부르는 가격이 매수인 에게는 급매물이 될 수 있습니다.
7년 전 명예퇴직을 한 낚시가 취미인 중견기업 간부 A씨는 낚시터 관리인의 속임수에 걸려 매도인의 매도가격 2배인 6억 원을 주고 충남 아산의 낚시터를 매입 했습니다.
잔금을 치르고 나서야 속은 것을 안 A씨는 한동안 속앓이를 많이 했습니다.
하지만 자신이 여러곳 낚시터를 다니면서 불편했던 점을 감안해 개·보수를 하고 새로운 서비스를 도입해 낚시터 수입을 크게 늘렸고 3년 전부터 아산신도시가 확장·개발되어 주변 토지가격이 올라 성공한 재테크를 했다고 합니다.
◆부동산상식 플러스 자기기준 알파
일반적인 부동산상식에는 주택, 공장, 관공서, 공공시설물 인근의 땅은 사지 말라고 합니다.
가격이 이미 올라 나중에 매매차익을 실현할 수 없거나 투자원금이 너무 커 기회비용이 크다는 게 이유입니다.
또 분할, 합병, 용도변경된땅, 소유권이 자주바뀐땅, 공유지분으로 된 땅은 사서는 안 된다고 합니다.
소유권에 이상이 있거나 소유권행사에 제한이 있고 가격이 상대적으로 높을 것 이란게 그 이유입니다.
반대로 소유권 변동이 오래 없었던 땅, 맹지나 화장터등 혐오시설 입구의 땅은 꼭 사라고도 합니다.
이는 오래묵힌땅, 맹지, 혐오시설이 있는 땅은 시간이 지나면 쓸모 있는 땅이 될 것이 분명한데 지금은 상대적으로 적은 돈으로 살수 있다는 게 그 이유입니다.
또 아파트의 경우에도 중·대형 아파트가 좋다, 소형아파트 좋다, 오피스텔이 좋다, 상가는 나쁘다는 등 상식으로 알려진 많은 그럴듯한 이론이 많습니다.
하지만 이런 것들은 일반적 상식이라기보다 편견인 경우가 대부분 입니다.
사지마라, 사도 좋다는 판단은 용도나 활용방안에 따른 부동산가치에 대한 자신만의 평가가 우선입니다.
토정비결이나 관상이 통계상으로 어느 정도 맞는다 해서 그것이 상식이 될 수 없듯 부동산투자도 투자 상식에 플러스해 자신에 맞게 설계되는알파가 중요합니다.
개발독재 시대같이 밀실에서 나온 특급정보로 떼돈을 벌수 있다는 것은 환상입니다.
상식에 근거한 자신만의 의사결정 기준이 성공 투자를 가름합니다.