단돈 십만원으로 경매시장에 뛰어들었다. 장모님이 쌀을 사라고 준 돈이었다. 앞은 캄캄했지만 희망은 있다고 생각했다. 경매정보지를 선택했다. 돌풍이었다. 지금은 빌딩을 여러채 소유한 부자가 되었다. 이제 그에게는 회장이라는 칭호가 사치스러운 게 아니다.

1. 경매의 매력은 무엇이라고 생각하십니까?

첫째도 둘째도 경매시장은 일반 시세보다 20~40% 싸게 부동산을 구입할 수 있다는 것입니다. 법원경매는 감정평가액 100%에서 한번 씩 유찰될 때마다 최저경매가의 20%씩 순차적으로 저감되기 때문에 세 번만 유찰돼도 반값에 입찰을 시작할 수 있습니다. 예를 들어 1억원에 감정된 아파트가 1회유찰시 최저경매가 8천만원, 2회유찰시 6천4백만원, 3회유찰시 5천1백2십만 원이 됩니다. 부동산이 호황일 때도 불황일 때도 급매물보다 싸게 살 수 있으니 당연히 관심이 많을 수 밖에 없습니다.

다음으론 일반 부동산은 매매 시 인위적인 사고로 인해 사기 피해를 볼 수 있지만 법원경매는 국가기관인 법원에서 집행하는 것이므로 부동산 사고가 없습니다. 법원경매가 위험하다고 생각하지만 이것은 경매에 적용되는 법을 모르기 때문입니다. 분석을 제대로 한다면 경매는 부동산 감정에서 매각까지 모든 절차는 법원 주관 하에 이루어지기 때문에 오히려 안전합니다.

마지막으로 규제로부터 자유로운 부분도 크나큰 매력입니다. 토지거래허가구역이라도 경매로 나온 토지는 허가를 받지 않고 살 수 있으며, 허가 받은 토지를 의무사용 기간동안 팔 수 없는 것과 대조적으로 경매로 산 토지는 언제든지 전매가 가능합니다. 주택거래신고지역에서도 복잡한 절차를 생략할 수 있습니다.

2. 현재의 경매시장은 어떻게 바라보고 계십니까?

경매시장은 부동산 경기와 밀접한 관계를 맺고 있습니다. 과거 IMF 초기 경매물건이 과다 하던 때는 부동산에 대한 부정적인 예측으로 응찰하려는 사람들이 소수여서 저가 낙찰이 계속 나타났었습니다. 하지만, 이때 IMF 외환위기를 겪으면서 경매물건이 대거 쏟아져 나오면서 가격이 하락하고 3∼4차 유찰된 알짜 부동산을 반값도 안 되는 가격으로 낙찰 받아 부동산으로 많은 돈을 번 사람들도 많았습니다.
그 당시 머뭇거렸던 사람들은 그때 매입했어야 하는데 하고 후회를 하곤 합니다. 그 후 2001년~2003년 부동산 경기가 상승하면서 경매시장에는 사람들이 몰려들기 시작하며 낙찰가율이 높았었습니다. 하지만, 이때는 낙찰가가 오를 때로 올라 전보다 큰 수익을 올리기는 힘들었습니다.

최근 부동산시장은 IMF 때 만큼은 아니지만 비슷한 경향을 보여주고 있습니다. 정부의 부동산가격을 잡기 위한 각종 부동산 규제정책의 남발로 수요층이 사라져 부동산 경기가 얼어붙고 있습니다.

경매시장에서는 물건수를 보면, 전국의 경매물건은 지난 2월 1만8027건, 3월 1만9906건, 4월 2만2537건, 5월 2만4046건 등으로 점차 늘어나고 있는 추세입니다. 물건이 늘어나고 타워팰리스나 은마아파트 같은 고가의 아파트가 속속 경매로 나오고 있지만 경쟁률은 낮아집니다. 세금부담, 담보대출 규제 등으로 실수요자도 쉽게 접근하기 힘들어 합니다. 금액면에서는 1억~3억원대, 종목별로는 연립과 다세대에 쏠림현상이 강하게 나타나고 있습니다. 중소형 아파트와 오피스텔 등 수익형 부동산, 저평가된 단독주택에 대한 열기도 꾸준합니다. 특히 수도권전역이 재개발, 뉴타운, 재건축, 신도시 등의 개발열풍에 싸여 있어 현재의 경매시장은 적극 투자해야 할 시기로 보입니다.

3. 부동산이나 경매로 성공하려면 어떻게 해야 된다고 생각하십니까?

우리가 가지고 있는 자산을 보면 대부분 60%이상이 부동산에 투자되어 있습니다. 그럼에도 불구해야 부동산하면 어렵고 귀찮은 존재로 여기고 수치적으로 나타나지 않기 때문에 부동산가격 등을 예상하기 어렵다고 생각합니다. 그러나 부동산이 우리에게 가져다주는 풍요로움을 생각하거나 부동산의 원리와 흐름을 이해한다면 얼마나 좋은 투자 품목이 좋은 결과를 얻을 수 있는 것인지 알 수 있을 것입니다. 이러한 부동산의 원리와 흐름을 이해한다면 성공적인 부동산투자를 이끌어 낼 수 있을 것입니다. 부동산은 물의 흐름과 같습니다.

부동산은 한번 오르면 쉽게 떨어지지 않습니다. 가격이 오르는 곳도 로얄지역에서 오르기 시작하여 서서히 비로얄 지역으로 흐릅니다. 이때 비로얄 지역까지 부동산 가격이 오르게 되면 정부는 규제책을 통하여 가격을 억제합니다. 당연한 순서입니다. 부동산 가격이 내릴 때는 위와는 반대로 이루어집니다. 지방이나 서울주변의 수도권에서 가격하락이 감지되다가 중간에서 중지되는 경우도 있지만 만약 그 하락이 로얄 지역까지 확대 된다면 부동산 하락기에 접어들었다고 봐야합니다.

알아 두어야 할 점은 부동산은 오를 때는 저지선이 없으나 내릴 때는 하방경직현상이 강하기 때문에 쉽게 하락하지 않는다는 것입니다. 이러한 부동산의 경기의 흐름을 잘 읽고 다음과 같이 실천한다면, 경매로 성공적인 투자를 이끌어 낼 수 있을 것입니다. 첫째, 법을 잘 알아야 합니다.

경매는 철저하게 법리(法理)를 따른다.

따라서 법을 모르고서는 경매를 할 수 없고 진정한 부동산 전문가도 될 수 없습니다. 이에 경매에 관한 판례를 보충한다면 성공경매로 이어 질 수 있을 것이라 봅니다. 둘째, 물건에 대한 미래가치를 가늠할 수 있는 눈을 길러야 합니다. 하루아침에 이런 안목을 생기지는 않을 것입니다. 하지만, 노력만한다면 그렇게 힘든 일도 아닙니다.

경제신문을 매일 읽거나 관공서의 홈페이지를 수시로 기웃거리다 보면 나름대로의 방향이 잡힐 것이라 생각됩니다. 셋째, 일단 실전에 뛰어 들어야합니다. 물론, 목돈이 들어가는 투자이다 보니, 이거 잘못되면 다 날리는 거 아냐 하는 부정적인 생각이 들기도 할 것입니다. 하지만, 머릿속에만 있는 지식은 지식이 아닙니다. 실무를 통해야 비로소 경매에 대한 전체적인 그림이 그려지게 되고, 실무를 통해서만 알 수 있게 되는 산 지식들을 습득할 수 있게 될 것입니다.

4. 회사 소개 좀 해주세요

지지옥션은 경매부동산정보회사입니다. 1년에 법원경매가 약 50만건, 자산관리공사 공매가 약 20만건, 총 70만건의 제도권 부동산매각정보를 분석하여 일간 정보지와 인터넷으로 유료공급하는 정보분석회사입니다. 1983년에 회사를 설립하여 지금까지 한우물만 파온 결과 본사와 각 법원관할 파견직원을 합해 120명의 임직원이 근무하고 있습니다.

25년간 경매자료를 토대로 DB를 구축하여 만든 경매통계를 각 금융기간 등에 판매하고 경매교육사업과 투자전문회사 “지지에셋”을 자회사로 설립하였으며 80여개의 가맹점을 보유하고 있습니다.

회사위치, 연혁, 회사상징물, 회사인지도, 이용소감 등은 인터넷(www.ggi.kr)에서 참고하시기 바랍니다.

5. 어떻게 경매정보사업에 관심을 가졌나요?

대학재학시절 대학신문에서 학생기자로 대학생활의 대부분의 시간을 보냈습니다. 졸업 후 신문을 창간하여 언론인이 되고 싶었습니다. 그러나 언론, 방송사를 창설하는 것은 어려운 일이고 정보전문지를 만드는 것은 가능하다고 판단되어 경매정보를 선택, 일간지로 특수신문등록을 하고 발간하게 되었습니다.

6. 처음 시작한 종자돈을 어떻게 만드셨나요?

경매정보사업을 하기전  30대에  수년간 연소기제조업을 하였습니다. 생산, 판매업이 정말 어렵더군요. 실패로 끝나고 2~3년 쉬다 보니 돈이 있겠어요. 집사람이 친정에 가서 장모가 “굶지 말어”하면서 쌀사라고 준 돈 십만원을 사업밑천으로 해서 이 사업을 시작했습니다.
을지로2가 인쇄골목에 보증금 없는 월세 책상 2개의 공용사무실을 빌어 집사람은 영업하고 여직원 1명이 전화를 받고 나는 법원에 가서 경매목록을 열람해서 10만원으로 유일하게 장만한 중고 타자기 한대로 정보지를 만들었지요. 그런데 이게- 법원경매장에 뿌려 보았더니 훌륭한 물건이 된거죠.

7. 경매로 가장 큰 재미를 본 것은 무슨 건입니까?

우리 회사는 경매정보회사로 경매에 직접 참여하지는 않았습니다. 일간정보지제작도 전 직원이 매달려야 하니까, 내용을 보고 경매물건을 사고하는 일이 안 됩니다. 그러나 사옥은 경매로 마련하였지요. 지금 사용하고 있는 청파동2가의 7층 건물 3년전 20억 못주고 경매로 샀는데 용산이 뜨는지 지금 30억은 되지요. 원효로2가에 구사옥은 몽땅 임대주고 있는데 10년전에 5억 주고 낙찰받았는데 그것도 3~40억은 갑니다. 재미본 거죠.

8. 어떤 경우에 이 사업을 잘했다고 생각하십니까?

이 사업을 시작할 때는 경매정보를 제공하는 정보사업을 사람들은 이해하지 못했습니다. 24년 전에는 정보사업의 개념이 없었으니까. 경매에 참가해서 부동산을 싸게 사서 되팔아 이익을 남기는 나쁜 직업(?)으로 인식했을 때라 경매하는 사람은 소위 “경매브로커”라 해서 경매당하는 사람이나 울리는 나쁜 사람으로 보았지요. 그러나 지금은 경매가 대중화되고 경매정보는 비싼 돈을 주어야만 볼 수 있는 고급정보가 되었습니다. 대학마다 앞다투어 경매교육을 하고 경매가 재태크 1순위로 떠올랐으며 지지옥션에 근무하는 직원들은 모두 장래발전성이 있고 기업 이미지가 좋은 회사에 다닌다는 긍지를 갖고 있습니다.

9. 사업을 하면서 가장 기억에 남는 일이 있다면 어떤 것입니까?

첫번째로 법원경매목록열람을 일반인들이 쉽게 할 수 없었습니다. 목록을 내놓자마자 소위 브러커들이 잡고 앉아 있고 파손되고 방해 받아서 보기가 힘들었습니다. 그런 시절에 경매정보지가 나오니 얼마나 좋았겠습니까? 밤 사이 만든 정보신문을 법원 경매장 앞에서 1매에 1천원에 팔았는데 금방 호주머니가 빵빵해집디다. 100부는 금방 나가고 다음날에는 200부를 만들어가도 금방 없어집디다. 그렇게 신나는 일은 평생 경험해 보지 못했지요.
두번째로 경매가 대중화되기 시작한 1995년경 잠실에 있는 교통회관 건물을 빌어 경매공개강의를 했는데 몰려드는 사람으로 인해 강의실 문이 부서지고 줄선 사람이 잠실 지하철까지 몇 겹으로 줄을 섰습니다. 교통회관 개관 이래 가장 많은 인파였다고 말하였습니다.
세 번째로 금년 3월에 지지옥션배 여류대 시니어 연승전 프로바둑대회를 후원했습니다. 2억을 지원햇습니다. 덕택에 회사 이미지도 좋아지고 바둑 보급과 육성에 기여하는 계기가 되었습니다.

10. 앞으로 어떻게 회사를 성장시키겠습니까?

처음 시작할 때는 경매정보회사였습니다 이제는 한 단계 발전한 경매분석회사의 면모를 갖추고 있습니다. 경매부동산분석보고서를 창안하여 발명특허도 받았습니다. 앞으로는 정보와 분석을 경험으로 부동산 매각 신탁업무를 시작할 생각입니다. 부동산매각시장의 구심적 역할을 하게 될 매각신탁업무는 부동산 거래시장 부재의 부동산 거래소 기능을 하게 됩니다. 이는 정보가 중심이 되고 민간경매기능이 첨가될 때 가능합니다.

11. 평소의 좌우명을 말씀해 주십시오

踏雪野中去
不須湖亂行
今日我行跡
燧作後人程

눈 덮힌 들판을 가더라도
이리저리 어지럽게 가지마라
오늘 나의 행적이
뒤따라오는 이의 이정표니라
            - 西山大師 詩

이 짧은 시 속에 삶을 살아갈 가장 중요한 지표가 담겨있다고 생각합니다. 가끔씩 중얼거리면 제 자신을 돌아보고 맑은 사람으로 살아야겠다는 생각이 저절로 듭니다.