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“부동산 공동투자 ‘개발형펀드’ 시대 온다”

진명기 (주)JMK플래닝 대표이사 미국 22년째 호황…한국도 나올 시점 골프 즐길 리조트형 전원주택 생길 것

2007년 06월 11일 (월) 00:00:00

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전원주택과 타운하우스를 전문으로 하는 진명기 (주)JMK플래닝 대표를 만났다. 그는 전원주택과 타운하우스에 관해 각종 언론에 기고를 하거나 칼럼을 쓰는 유명한 인물이다. 전원주택과 타운하우스의 미래가치를 알기 쉽게 설명해 주었고, 시종일관 진지한 표정으로 인터뷰에 응했다. 그는 우리나라 부동산의 문제점, 부동산의 흐름, 부동산에도 개발형 펀드가 필요하다고 역설했다. 또한 개발자와 투자자가 상생할 수 있는 풍토가 조성돼야 한다고 말했다.
-어떻게 전원주택에 관한 일을 시작하게 되었나요?
제가 모시는 사장께서 전원주택이란 용어를 처음 사용했죠. 그 전엔 농가주택이라고 말했었습니다. 제가 몸이 아파서 시골에 내려가 부동산을 처음 시작했죠. 전국을 다 돌면서 10년, 20년씩 죽 보아왔죠. 갈 때마다 그 지역들이 조금씩 변하는데 오랜 시간동안 돌다보니까 어디가 어떻게 변할지 먼저 눈에 들어오게 되더라고요. 땅과 주택이 그때는 많은 업무의 영역을 차지하였으나 지금은 부동산컨설팅과 개발을 주로 하고 있습니다. 컨설팅은 자기 자신의 땅값을 평가할줄 모르니까 그것을 대행해주거나 상속문제 때문에 찾아오는 사람들이 많습니다. 개발은 전원주택이나 타운하우스를 짓는 일입니다.
-전원주택과 타운하우스가 다른 점은 무엇입니까?
60년대는 아파트를 닭장이라고 했죠. 부자들은 개인주택에 살았습니다. 일부 부유층들이 부를 과시하기 위해 별장 개념으로 크게 지은 집들을 전원주택의 시작이라고 보시면 됩니다. 전원주택은 1~2층이 대다수고 커뮤니티나 문화시설이 없죠. 반면에 타운하우스는 연립이나 빌라 등의 공동주택으로 보통 3~4층 정도로 짓습니다. 공동 커뮤니티 공간이 따로 있고, 부유층이나 노인층들이 선호하는 편입니다.
주택법 때문에 향후에는 타운하우스가 각광을 받을 것입니다. 고급 빌라에 대한 수요가 많기 때문이죠. 상류층은 집을 재테크의 수단으로 삼는 시대는 지났습니다. 그러나 2~3년 후엔 주택가격이 오를 수 있습니다. 그동안의 틈새시장이 타운하우스인 셈이죠. 타운하우스는 재테크라고 생각하지 않고 주거용으로 삽니다. 한 때 팬션이 유행했는데 노후보장을 위한 자구책이었죠. 그러나 수요가 폭발적으로 증가하여 균형이 깨지고 실패하고 말았습니다. 지금은 주택을 팔고 토지 쪽으로 눈을 돌리는 경향이 강합니다. 해외펀드도 기웃거리기는 하지만 검증절차 없이 투자하는 것은 매우 위험하다고 생각합니다. 그래서 우리나라에도 개발형펀드가 필요한 시대가 왔습니다.
-전원주택과 타운하우스가 다른 개념이라고 하셨는데 그럼 어떤 점을 다른 사람과 차별화해서 보시나요?
전 개인적으로 전원주택이나 타운하우스가 팔리는 시대가 왔다고 생각합니다. 전원주택도 도심형은 타운하우스로 발전할 것이고, 지방은 레저를 겸한 시설들을 가진 리조트형 전원주택이 활성화될 것입니다. 처음 전원주택이 실패한 이유는 커뮤니티 공간이 없어서 실패한 것입니다. 사람은 사회적 동물인데 혼자서 어떻게 외로움을 달랩니까? 저 같은 경우엔 지금의 타운하우스들이 전원주택과 골프회원권을 따로 파는데 저는 골프회원권을 무료로 줄 생각입니다. 입주하는 순간 자기 골프장이 되는 거죠. 내 마당이 골프장이 되니까 얼마든지 외롭지 않게 살 수 있습니다. 영화관이나 미용실, 목욕탕 등 각종 부대시설을 아파트보다 낫게 지으면 모두가 이익 보는 장사를 하는 것 아닙니까?
전원주택은 비쌉니다. 별장개념은 돈이 안 됩니다. 그러나 주거개념은 돈이 되고 잘 팔리죠. 지방은 리조트형 전원주택이 들어서야 합니다. 리조트가 없으면 판로가 없습니다. 도시는 타운하우스가 성행할 겁니다. 이렇게 하면 공급자나 입주자나 모두 수익을 같이 나눠야 한다고 생각합니다. 그래야 가격폭등을 막을 수 있기 때문입니다. 기존의 전원주택은 수도권에 많고 지방에는 적었습니다. 그러나 이제 새로운 상품으로 갈아타는 시기가 왔습니다. 남양주, 양평, 가평, 용인, 파주, 강화, 포천 등은 가격이 점점 올라갈 것입니다. 지방도 대구권이나 부산권역에 리조트형 전원주택이 생겨날 것입니다. 서해안은 팬션지역이 많은데 앞으로는 전원주택이 많아질 것입니다.
-개발형펀드가 무엇인지 구체적으로 설명 좀 부탁드립니다.
금융시장에서 장하성펀드처럼 5년, 10년을 내다보고 장기적으로 공동투자를 하는 거죠. 좋은 땅을 사서 공동으로 장기간 투자를 해서 이익을 분배하는 거죠. 미국은 22년째 호황을 누리고 있습니다. 이제 우리나라도 개발형펀드가 나올 시점이라고 생각합니다. 외국사례를 인용하고 정부가 관리를 하면 됩니다. 개발형펀드는 금융감독원의 통제를 받게 되어 있습니다. 지금 건설사와 시행사가 서로 짜고 분양가를 부풀려 이익을 보고 있는 거 아닙니까? 그래서 분양가가 높아지기만 하죠. 개발형펀드로 하면 원가가 투명하게 공개되고 아마 20% 이상은 낮아질 것입니다. 그렇지만 부유층들은 이것을 반대합니다. 기득권을 포기할 수 없기 때문입니다. 그만큼 새로운 제도가 나오기 힘들기 때문이죠. 부동산이 펀드 쪽으로 가야 서민이 피해를 안보는 세상이 됩니다. 법적으로 이제 할 수 있도록 규제가 풀렸습니다. 제가 몇 년 전부터 펀드 이야기를 하고 다녔는데 그때는 사기꾼이라는 소리를 들었습니다. 그런데 요즘은 왜 펀드 안 만드느냐고 주위사람들이 물어봅니다. 곧 개발형펀드가 도입될 것입니다. 저는 제 이름을 특허를 내놨습니다. 도용당하기 싫어서죠. 앞으로는 개인의 지명도가 사업에 대단히 많은 영향을 미칠 것입니다.
-부동산으로 성공하려면 어떻게 해야 하나요?
전문가를 만나야죠. 실무에 능하고 노하우가 있어서 미래가치를 알 수 있는 사람에게 자문을 받아야죠. 이제 개인이 자기정보를 가지고 투자하는 시대는 지났습니다. 부동산도 간접투자시대입니다. 수도권이나 인구가 증가하는 지역은 부동산의 잠재가치가 충분한 곳입니다. 임야는 개발하기가 어렵습니다. 농지는 개발 가능성이 높습니다.
종부세 때문에 요즘 다들 고민인데 농촌의 비거주자는 양도세를 깎아줘야 합니다. 땅 분할도 해줘야 합니다. 향후 사회적 문제가 심각해질 것입니다. 농민들은 빚을 갚지 못할 것입니다. 부동산가격이 다 올랐다고 생각하지만 그건 그렇지 않습니다. 관심 없는 지역은 떨어지고 있습니다. 현 정부는 남 탓만 하고 있는 게 아닌지 모르겠습니다. 한번에 투명하게 하려고 하는 것 같은데 그건 힘듭니다. 그만큼 시행착오만 하고 있는 것이죠.
20년 이상 눈으로 확인하니까 미래가치를 볼 수 있는 눈이 생긴 거죠. 현재가치 보다는 미래가치를 볼 줄 알아야 돈 되는 부동산업을 할 수 있습니다. 그러나 현재는 전문가들이 꿀 먹은 벙어리가 되고 있습니다. 절대로 섣불리 이야기 하지 않죠. 각종 통계나 감정가, 공시지가 등을 토대로 정부는 정책을 기획합니다. 그러나 그것은 나에게 맞는 통계가 아닙니다. 그 통계를 보고 과거나 미래를 알 수 있습니까? 그 통계를 믿고 투자하면 실패할 수밖에 없죠. 전문가는 노하우를 축적한 내공이 쌓여있습니다.
-어떤 타운하우스가 좋은 겁니까?
산도 아니고 들도 아닌 지역이 좋은 지역입니다. 환경, 공기, 물 등은 건강과 직결되죠. 이제는 삶의 질을 따질 때입니다. 내가 편안하면 좋은 타운하우스입니다. 긍정적으로 생각하게 되고 사업과 건강이 모두 잘 되죠. 터가 좋은 자리는 아이디어가 샘솟고 긍정적 생각만 하니 즐거울 수밖에 없습니다. 그러나 너무 습하거나 산만한 지역이면 기운이 나빠지고, 짜증이 잘 나며, 잠을 설치게 됩니다. 전원주택이나 타운하우스는 자기와 맞아야 됩니다. 그래야 만사가 형통하죠.
정진하 기자