경매과정에서 유치권자가 배당요구를 한 경우가 있다.

유치권은 배당을 받을 수 있는 자격이 있는 것이 아니고 낙찰자가 인수해야하는 권리이다. 따라서 그 유치권이 거액인 경우 저가낙찰의 요인이 될 수 있으므로 방치해서는 안되고 적극 대응해야 한다. 유치권의 필수 요건은 유치물을 반드시 점유하여야 한다.

그 점유는 자주점유 이든 타주 점유이든 관계없지만 점유를 상실할 경우 유치권을 주장할 수 없다. 이러한 요건을 구비하였는 지를 잘 살펴보고 집행법원에 유치권은 법적으로 타당하지 않고 허위라는 취지의 의견을 법원에 제출하여 동 내용을 매각물건명세서에 기록해 주도록 요구하여야 한다. 즉 매각물건명세서에 유치권이 법적으로 다툼이 있다는 것을 표시함으로써 매수자의 의사결정에 참고하도록 하여야 한다.

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리이다(민법 제320조 제1항).

그러나 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용되지 않는다(동법 제2항). 낙찰자는 경매목적 부동산상의 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.(민소법 제608조 제3항)

부동산의 점유자는(주로 임차인)는 점유부동산에 대하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다(민법 제325조).

따라서 부동산 점유자는 그가 지출한 유익비등에 대하여 경매절차에서 최우선변제를 요구하거나 또는 낙찰자에게 유치권을 행사하는 등의 방법으로 그의 권리를 선택적으로 행사할 수 있고, 이는 마치 대항력 있는 주택임차인이 경매절차에서 임차보증금의 우선변제를 요구하거나 또는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 방법으로 그의 권리를 행사하는 경우와 매우 흡사하다.

유치권 판례

① 물건에 대한 점유의 의미와 판단 기준

 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적 공간적 관계와 본권관계  타인지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.

② 공사금 채권에 기한 공장건물 유치권자가 경락인에 의한 부당한 점유 침탈을 원인으로 점유회수의 소를 제기한 사안에서 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례

공장 신축공사 공사잔대금 채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장 건물의 소유회사가 부도가 난 다음에 그 공장 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치 점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비 수호를 하도록 한편 공장 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형컨테이너로 막아 차량은 물론 사람들의 공장출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여명을 보내 그 공장 주변을 경비 수호하게 하고 있었다면 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다는 이유로 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례

③ 유치권자가 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수 있는지 여부

민사소송법 제728조에 의하여 담보권실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는 바, 여기에서 변제할 책임이 있다고 하는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고  그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다(1996.8.23 95다8713)

④ 도급계약에서 수급인이 유치권을 가지는 경우

주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금채권이 있다면 수급인은 그 채권을 변제 받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다(1995.9.15.95다16202)

⑤ 유치권을 행사할 수 없는 경우

건물의 임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 건물을 임차목적대로 사용치 못함으로써 임차인에게 발생한 손해배상청구권은 모두 그 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 그 채권을 가지고 건물에 관한 유치권을 행사할 수 없다.(1976.5.11 75다1305)

이상진 기업은행 부장/법학박사