8.31 부동산 안정대책의 핵심은 주택과 토지에 대한 중과 조치입니다.

올 해 부터는 1세대 2주택과 비사업용 토지는 투기지역 여부에 관계없이 실거래가액으로 과세되고, 2007년부터는 2주택일 경우 50%, 비사업용일 경우는 60%의 단일세율이 적용됩니다.

따라서 2 주택자의 경우 올해와 내년에 주택양도 시 차이나는 양도소득세를 비교해 보고 장기간 2주택 모두를 계속 보유할 계획이 아니라면, 올해 안에 주택 한 채를 양도해야 절세가 가능해 집니다. 결국, 2주택자의 경우에는 2006년도에 주택 한 채를 양도하지 못하면 2주택 모두를 장기간 보유해야 손해가 없게 되는데, 장기 보유 여부를 결정할 때 고려해야 하는 가장 중요한 요소는 양도하는 주택의 사용가치 입니다.

2 주택에 대한 양도소득세 중과조치로 올해 안에 주택 한 채를 양도할 계획을 갖고 있었어도, 양도예정 주택에 대해서 매년 부과되는 재산세를 납부할 능력이 있고, 자녀가 곧 결혼할 예정으로 자녀세대가 따로 거주할 주택이 필요하거나, 주택가격이 계속 상승해 왔다면, 굳이 주택 한 채를 올해 안에 급하게 양도할 필요는 없습니다.

올해 양도하는 주택도 최소한 양도소득에 대해서 9%-36%에 해당하는 양도소득세는 부담을 하게 되어, 일단 양도한 주택은 다시 취득하기가 어렵게 됩니다.

주택 양도대금에서 세금과 전세금 및 대출금을 제외한 나머지 금액을 다른 투자 안에 다시 재투자 한다고 해도 세금만큼은 투자원금이 줄어들었기 때문에, 양도주택을 계속 보유하고 있었을 때의 투자 수익률 이상의 수익률을 올리기는 쉽지가 않습니다.

결국 2주택자 중 양도주택에 대한 ① 재산세를 계속 내는 것이 부담스럽고, ②가격이 계속 오르지 않는 지역에 소재하고 있으면서, ③ 앞으로도 거주할 예정이 없고, ④ 양도하고 나서 세금을 낸 나머지 금액으로 투자할 만한 마땅한 투자처가 있다면 양도를 하는 것이 유리하지만, 2007년에 시행되는 2주택에 대한 막연한 불안 심리로 사용가치가 있는 주택을 굳이 쫓기는 심정으로 양도하실 필요는 없습니다.

따라서 2주택자의 경우 올해가 가기 전에 2007년 이후에 양도하면 증가되는 세액과 본인의 재산세 부담 능력 및 대상주택가격에 대한 전망 등을 고려해서 의사결정을 해야, 소중한 재산을 지킬 수 있습니다.

Q40대 가장입니다. 개포동 우성 아파트를 15년 전에 취득하였으나, 거주한 기간은 6개월 밖에 되지 않습니다. 지금은 부모님 세대와 함께 거주 중으로 부모님이 주택 2채를 보유하고 계셔서 현재는 1세대 3 주택입니다.

현재처럼 부모님과 같이 거주하는 중에 양도하면 3주택 중과세율이 적용 것으로 알고 있습니다. 절세를 위해서 부모님과 분가를 해서 제 명의의 우성아파트로 이사를 하면 1주택자가 되겠지만, 1년 6개월 이상 거주를 하기 전에는 비과세 기 되지 않는 다고 합니다.

제 경우 양도하는 시점에 따라 양도소득세가 얼마 정도 차이가 나는지 궁급합니다.

A<양도소득세 계산 사례>
1세대 1주택 비과세 적용 시 절감되는 세액
사례 -> 개포동 우성 아파트 31평형 15년 보유 후 양도(구입가 1.5억, 예상 양도가 8.3억) 2006년 재산세 약 120만원

구분	이사 후 바로 양도	이사 후 1.6년 거주	이사 전 양도
	일반양도	1주택자 비과세 적용	3주택에 대한 중과
1. 양도가액	830,000,000	250,930,233	830,000,000
2. 취득가액	150,000,000	45,348,837	150,000,000
3. 필요경비	5,000,000	1,511,628	5,000,000
4. 양도차익	675,000,000	204,069,767	675,000,000
5. 장기보유특별공제	202,500,000	91,831,395	-
6. 양도소득금액	472,500,000	112,238,372	675,000,000
7. 양도소득기본공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000
8. 과세표준	470,000,000	109,738,372	672,500,000
9. 세율	36%	36%	60%
10. 산출세액	157,500,000	27,805,814	403,500,000
11. 예정신고납부세액	15,750,000	2,780,581	40,350,000
12. 결정세액	141,750,000	25,025,233	363,150,000
13. 주민세	14,175,000	2,502,523	36,315,000
14. 총세액	155,925,000	27,527,756	399,465,000
차액		-128,397,244	243,540,000

박정현 세무사
(성신여대 경영학과 겸임교수/RETA 부동산세무전략연구소 소장)