재건축 조합의 원조합원인이 재건축으로 새로 준공된 아파트를 양도할 때 재건축으로 멸실된 아파트의 최초 취득시점을 새로운 주택의 취득일로 보아 보유기간 및 거주기간을 판정합니다.

이렇게 되면, 재건측으로 멸실된 아파트에서 2년 이상 거주한 경우 새로운 아파트에서 거주를 하지 않아도 비과세의 적용을 받을 수 있고, 재건축으로 주택이 없었던 건축 기간도 보유기간에 포함됩니다.

다만, 원조합원으로 부터 재건축 입주권을 사서 승계조합원이 된 경우 새로운 주택의 취득일은 이 아파트의 준공일이 됩니다. 따라서, 승계 조합원의 경우 준공일을 기준으로 3년 이상 보유하고, 2년 이상 거주한 경우에 한해서 비과세 적용됩니다.

상담사례

저는1988년 저층아파트를 구입했는데 지금은 재건축 중 입니다. 그 아파트에서 4년간 거주하다가 재건축으로 이주하였습니다. 저와 같은 경우에도 새로 지은 아파트에서 3년 보유 2년 거주를 하여야 양도세를 면제 받을 수 있나요? 88년 구입시에는 아주 저렴한 가격으로 구입을 했는데 지금 재건축 아파트가 완공된 후 매도하면 상당한 가격을 받을 것 같습니다. 추가 부담금도 상당히 많이 내었습니다. 형편이 어려워 양도세 비과세에 해당하면 입주하지 않고 매도하고 싶습니다.

답변

1. 1세대 1주택 비과세 요건 판정 시, 재건축으로 신축한 아파트를 양도하는 경우 멸실된 주택을 최초로 취득한 시점부터 보유기간을 계산하고, 멸실된 주택에서 거주한 기간과 재건축으로 신축한 주택에서 거주한 기간을 통산하여 거주기간을 계산합니다.

2. 따라서, 선생님의 경우 멸실 전 주택에서 2년 이상 거주를 했고, 1988년에 취득을 했기 때문에 새로 지은 아파트에서 거주를 하지 않아도 거주요건과 보유요건이 충족되므로, 양도 당시에 다른 주택을 보유하지 않는다면 1세대 1주택 비과세 규정이 적용됩니다.

3. 다만, 양도가액이 6억 원을 초과하면 이 초과 분에 대한 양도소득세는 납부를 하셔야 하는데, 양도소득세 계산시 멸실 된 주택의 취득가액은 물론 추가부담금도 필요경비로 차감됩니다.

4.그러나, 재건축 아파트 외에 다른 주택을 보유하고 있는 경우에는 주의를 하셔야 합니다. 일시적으로 2주택이 된 경우라도 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 1세대 1주택 비과세 여건을 충족하는 종전주택을 양도하는 경우 비과세가 적용된다는 규정은 재건축으로 취득하는 새로운 주택에는 적용이 되지 않습니다. 원조합원의 경우 재건축으로 새로 취득하는 아파트의 취득시점은 멸실 전 주택의 취득일이 되어 준공 후 1년 이내에 종전 주택을 양도해도 대체취득에 의한 비과세가 적용되지 않기 때문입니다.

5.이런 경우 재건축아파트의 준공일 전까지는 재건축아파트는 주택이 아니라 입주권(주택으로 보는 입주권 제외)이므로 재건축 아파트 준공 전에 비과세가 적용되는 종전 주택을 양도하면 1주택자의 양도로 보아 비과세가 적용됩니다. 단 꼭, 준공일의 전일까지는 종전 주택을 양도하셔야 합니다. 

박정현 세무사
(성신여대 경영학과 겸임교수/RETA 부동산세무전략연구소 소장)