부동산신문

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다운 계약서와 매수인의 세금

2005년 07월 12일 (화) 00:00:00

부동산신문

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이번 주는 다운계약서를 작성해 주고 부동산을 매입한 경우 양도소득세와 취득세 및 등록세에 미치는 영향에 대하여 알아보겠습니다. 투기지역의 경우 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하므로 부동산을 매입한 사람이 거래사실확인원에 인감증명서를 첨부하여 매도인에게 주게 됩니다. 이 때 부동산을 매수하기 위해서 어쩔 수 없이 다운계약서를 작성해 주는 일이 많이 있습니다. 이런 경우 매수인의 세금에 대한 상담사례입니다.

<상담사례>
며칠전에 토지투기지역 내에서 농지를 구입 했는데 매도인이 자신의 양도소득세를 절감하기 위해 "다운계약서"를 요구하여 그에 응했습니다. 이런 경우 향후 본인이 이를 매도할 시에 실제 취득가액으로 양도신고가 가능한지와 가능하다면 매수 시 축소해 신고한 취득세 및 등록세에 대한 추가부담을 하는 건지 알고 싶습니다.

<답변>
토지투기지역은 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하여야 하므로 기준시가(개별공시지가)로 신고할 수 없습니다. 그러나 취득세와 등록세는 취득자가 신고한 가액(실제 취득가액이 아님)을 기준으로 납부할 세액이 결정되는데 이렇게 신고하는 취득가액은 실지거래가액이 아닌 개별공시지가와 관련이 있습니다. 따라서 다운계약서를 작성한 것이 꼭 취득세와 등록세의 감소로 연결되는 것은 아니고 나중에 실제 취득가액을 기준으로 양도소득세 신고를 해도 취득세와 등록세의 부담은 늘어나지는 않습니다.
매수자가 이 부동산을 나중에 양도하고 양도소득세 신고시 취득가액을 다운한 가격이 아닌 실제 취득가액으로 신고를 하면 취득당시 계약서 상의 매매금액 및 전 양도인이 신고한 양도가액과 차이가 나게 됩니다. 이렇게 되면 금융거래내역에 대한 증명서 등을 첨부하여 주장하는 사람이 실제 취득가액을 적극적으로 입증하여야 합니다.
따라서 실제 취득가액과 일치하는 계약서가 없다고 하더라도 이 취득금액에 대하여 소명할 수 있다면 실제 취득가액을 기준으로 양도소득세를 부담하게 됩니다. 다만 세무서에서는 이 자료를 토대로 사실 판단하여 양도소득세를 경정하고 전 양도인에 대해서는 가산세를 포함한 양도소득세에 대하여 추징을 하게 된다는 점을 고려하셔야 합니다.