부동산신문

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中-토지사용권

2005년 06월 17일 (금) 00:00:00

이승아

중국은 공유제의 원칙아래 토지사용권과 건물소유권울 분리하는 부동산정책을 취하고 있다.
이런 제도에 익숙하지 않은 우리나라 사람들은 토지사용권만을 국가로부터 설정받아 일정기간 소유하게되는 이러한 분리 정책에 자연히 의문을 갖게 되고 주택매입을 꺼려하게된다. 심지어 이러한 문제는 중국의 일반 구매층에게도 궁금하게 생각하여 주택매입을 주저하는 요인이 됐다. 따라서 외국인들은 중국의 토지에 대한 정확한 이해를 해야만이 매입 혹은 권리 점유시 불이익을 피할 수가 있다는 점을 거듭 새겨둬야 한다.
▲영구 건물소유권과 70년 토지사용권
중국 부동산은 두부분, 즉 건물과 토지로 분리된다. 이와 관련된 규정에 따르면 주택용지의 최장 설정기간은 70년, 공업·교육·과학·문화 등 용도 토지는 50년, 상업·유흥 등 용도 토지는 40년이다. 따라서 사용연한이 만기되면 토지를 국가에 무상으로 돌려줘야한다.
▲토지사용권 순환
중국 사용연한 정책의 도입 즉 매매용 주택 토지사용권을 처음 부여한 때는 1987년이다. 당시 참고할 만한 정책과 경험이 없어 홍콩식 방법을 그대로 적용하여 2세대가 거주 가능하도록 토지사용권을 70년으로 정했다. 성년이 주택을 살 경우를 기준으로 그 당시 평균수명을 계산한 것이다.
그런데 현재 홍콩의 경우 토지사용연한이 70년이 넘는 현상이 나타남에 따라 정부는 사용하고 있는 사람에게 계속 토지를 사용토록하고 새로이 토지사용비용을 징수했다. 토지사용권을 연장하는데 있어서 기존에 토지사용권을 갖고 있었던 사람이 우선적으로 다시 매입할 수 있게 된 것이다.
▲사용연한 만료 건물은 무보상
현행 법률에 따르면 국가가 토지를 회수할 경우 개인소유 주택은 보상이 되지 않는다. 1990년 5월 19일 국무원이 발표한 '중화인민공화국도시토지사용권설정과양도임시조례' 제40조 규정에 의하면 '토지사용권 기한이 만료되면 토지사용권과 그 지상건축물, 기타 부착물의 소유권은 국가가 무상으로 취득한다. 토지 사용자는 토지사용권을 국가에 반납하고 규정에따라 취소등기를 하여야 한다'며 또한 '국가는 토지 사용기한이 만료되면 토지상의 토지 평탄작업 등 임의 조치를 취할 수 있으며 국가 긴급수용 또는 수용보상 대상에 해당하지 않고 토지사용권 계약 규정에 따라 영구 소유권있는 건물을 무상 취득하게 된다'.고 규정했다. 즉 사용기한이 만료되면 국가가 집을 부수고 상업용 건물로 개조해도 그 자손들은 빈털털이 인채로 부서진 벽돌만 보고 있어야 되며 그 자손의 부친이 수십년간 축적한 재산을 국가에 공짜로 바쳐야만 하는 셈이다.
▲사유재산보호 입법의 전야
중국의 10기 전인대 2차대회에서 통과된 헌법수정안은 사유재산을 보호하는 개정을 하였다. 즉 국가는 국민의 합법적 재산을 침해 할 수 없으며 법률과 규정에 따라 공민의 사유재산권과 상속권을 보호해야한다. 국민의 사유재산권에 대해 수용할 수 있으며 보상을 해야 한다.
그러나 전문가들은 "현재 주택소유주는 단지 토지 사용권을 획득한 것이며 토지 소유권은 없는 것으로 70년의 사용기한이 만료되면 계약은 종결되고 국민의 사유재산 수용에는 해당되지 않는다"고 지적했다. 또한 "토지기한이 완료된 것은 국민의 '재산'이 아니다. 단 토지상에 건축물은 국민의 사유재산에 속하며 국가가 토지용도를 변경해야 할 상황에서는 '소유권'을 보유한 건물주에게 필요한 보상을 하여야 한다."고 말했다.
정책과 법규가 점차 완비됨에 따라 헌법은 사유재산 보호에 대한 규정을 바탕으로 구체적으로 마련 될 것이며 법규에 대한 개정도 이루어 질 것이다. 아직까지 중국은 사유재산을 보호하는 입법 제정의 전야상태라고 볼 수 있다.