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재건축 아파트 입주권의 양도시기와 양도소득세

2005년 05월 31일 (화) 00:00:00

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renews@renews

이번 주는 재건축 아파트의 양도시기에 따른 세법적용에 대하여 알아보겠습니다. 재건축 아파트는 안전진단을 통과한 후에 재건축조합 설립인가를 받고 사업시행인가, 관리처분계획의 인가, 재건축공사와 준공을 거쳐서 입주를 하게 됩니다. 이럴 경우 세법상 사업시행인가 전에는 기존주택으로 보지만 사업시행인가일 후부터 사용승인일(준공일)까지는 더 이상 주택이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권으로 보고, 준공일 후에는 새로운 주택으로 보게 됩니다. 이럴 경우 각각 적용되는 세법의 규정이 달라서 양도시점에 따라 납부할 세금이 달라지게 됩니다.

<상담사례>
서울에 거주하시는 김구본 선생님이 문의하신 내용입니다. 최초 취득은 84년이고 당시 취득가액은 천팔백입니다. 현재는 완공이 되지 않은 상태로 분양권을 매매 시 13억 가량으로 예상됩니다.
(추가 분담금 2억.) 향후 완공 시에도 가격은 현재 이 상태로 예상을 해볼 경우 현재 분양권 매매 시와 입주 후 양도 시와 각각 양도소득세가 어떻게 계산되는지 궁금해 하시며 절세할 수 있는 방법에 대하여 문의하였습니다.

<답변>
분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리이므로 주택 그 자체를 양도하는 것과는 세법의 적용이 약간 다릅니다. 주택으로 양도할 경우 주택 투기지역이 아니라면 실지거래가액과 기준시가 중 유리한 것을 선택해서 신고를 할 수 있으나 분양권의 양도는 항상 실지거래가액으로 신고를 하여야 합니다. 따라서 투기지역이 아닌 곳에 소재하는 분양권의 경우 새로운 주택의 준공일 후 주택으로 양도하는 것이 훨씬 유리한 경우가 많이 있습니다.
이 때 조합원에게 적용되는 보유기간은 기존 주택의 취득 일부터 기산하므로 공사 중이었던 기간도 보유기간으로 보아 준공 후 바로 양도하더라고 1년 이내의 단기양도로 보지 않습니다.
세법상 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물의 양도에 대해서는 보유기간에 따라 양도차익의10%에서30%까지 공제해주는 장기보유특별공제라는 제도가 있습니다. 장기보유 특별공제는 분양권에는 적용이 안되고 토지와 건물에 대해서만 적용이 되지만, 특별히 재건축조합원이 재건축아파트의 입주권을 양도하는 경우 기존건물, 부수토지의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 적용됩니다.
그러나 준공된 후에 신축건물로 양도하는 경우 전체금액에 대하여 장기보유특별공제가 적용되므로 신축건물 상태 즉 완공된 후에 양도하는 것이 양도소득세를 절세하는 방법입니다.