부동산신문

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부담부증여를 통한 절세방법

박정현 세무사의 부동산과 세금

2005년 03월 22일 (화) 00:00:00

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이번주는 부담부증여에 대하여 알아보겠습니다. 요즘 부쩍 제게 증여에 대하여 문의하시는 분들이 많이 계십니다. 이번 5월 31일 개별공시지가의 발표와 4월 30일 개별주택가격 발표 를 앞두고 발표 전에 증여를 하게 되면 더 낮은 증여재산가액이 적용되어 발표 후에 증여를 하는 것보다 더 낮은 세금을 부담하면서 증여를 할 수 있기 때문입니다. 이와 함께 고려하여야 하는 부분이 부담부 증여입니다. 부담부 증여란 채무액이 담보된 자산을 증여하는 경우 채무액이 담보된 부분은 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세를 부담하고 그 나머지 차액에 대해서만 무상으로 이전되는 것으로 보아 증여세를 부담하는 것을 의미합니다.

상담사례
서울에 거주하시는 이재성 선생님이 문의하신 내용입니다. 어머니 집(주택투기지역 내 소재)이 재개발되어 조합원아파트를 분양 받았습니다. 입주(2005년 2월)는 이미 했고 현 시세는 대략 4억 5천 만원 정도로 보증금 2억원에 전세를 놓았고 은행에 5천 만원의 대출금이 있습니다. 이 경우 전세와 대출금을 다 인수하면서 증여를 받는다면 납부해야 하는 증여세와 어머니가 내야 하는 양도세(10년 보유 취득가 8천 5백만원, 2주택)에 대하여 문의하셨습니다.

답변
1) 부담부증여란 채무액이 담보된 재산을 증여하는 경우 채무액에 해당하는 부분은 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하고 나머지 재산가액은 증여된 것으로 보아 증여세를 과세하는 것입니다.
2) 따라서 증여재산가액 중 채무액이 담보된 2억 5천만원은 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는데 이 경우 주택의 시세인 4억 5천만원을 유상으로 양도되는 2억5천만원과 무상으로 양도되는2억원으로 안분하여 계산하면 유상으로 양도되는 부분에 대한 취득가액은 4천 8백 만원이 됩니다. 양도가 2억 5천만원에서 취득가액 4천 8백만원을 차감한 2억 2백만원의 양도차익에 대하여 30%의 장기보유공제를 적용하면 납부해야 할 양도소득세는 3천 8백만원이 됩니다.
3) 증여세를 계산해보면 주택가격 4억5천 만원에서 인수한 채무액 2억 5천 만원을 차감하면 증여재산가액은 2억원 으로 여기서 부모 자식간에 증여를 할 때 공제되는3천만원을 차감하면 납부할 증여세는 2천 400만원입니다.
4) 만약 채무액을 인수하지 않는 경우 총 부담하여야 하는 증여세는 7천 4백 만원으로 부담부 증여시 증여세 2,400만원과 양도세 3,800만원의 합계인 6천 2백만원과 비교해 보면1,200만원이 절세됩니다.
5) 부담부증여를 통해서 가장 절세할 수 있는 경우는 증여하는 사람이1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세 되는 경우입니다. 최근에 제가 신고한 사례로 장위동 주택을 아버지가 아들에게 증여하였는데 아들이 전세보증금 1억 2천만원을 인수했습니다. 이렇게 되면 전세금 1억 2천만원이 증여재산가액에서 공제되므로 양도소득세의 부담 없이 최소한 1천 4백 만원의 증여세가 감소됩니다.