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증여 후 양도행위 계산 부인 규정

박정현 세무사의 부동산과 세금

2005년 03월 09일 (수) 00:00:00

부동산신문

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이번 주는 증여 후 양도행위 계산 부인 규정에 대하여 알아보겠습니다.
장기적으로 계획을 세워서 자녀한테 증여세를 부담하고 부동산을 증여 했으나, 자금 계획상 증여한 자산을 단기간 내에 다시 양도하는 경우가 있습니다. 이런 경우에 참 많이 당황하게 되는데요. 이 경우가 되면 일반적인 양도와 다르게 양도소득세를 계산하게 됩니다. 이 때 적용되는 규정이 '증여 후 양도행위 계산 부인 규정'으로 이 규정이 적용되면 일반적인 양도와 비교하여 세 부담이 어떻게 다른지에 대한 상담사례를 소개해 드리겠습니다.

상담사례
서울에 거주하시는 정숙영 주부님이 문의하신 내용으로 1994년 취득한 토지를 2004년에 아들에게 증여하고 증여세를 800만원 납부했습니다. (취득 당시 공시지가 2,000만원, 증여 당시 공시지가 11,000만원 ) 그런데 급한 돈이 필요하여 다시 팔려고 하니 급매물이라 현재 공시지가인 1억 2천만원 밖에 받을 수 없다고 하는데, 이럴 경우 세금을 얼마나 내야 하는 지와 증여한지 1년 내에 팔아도 되는지에 대하여 문의하였습니다.

답변
'증여 후 양도행위 부인 규정'에 의하면 양도소득세를 부당히 감소시키기 위하여 특수관계자에게 자산을 증여한 후 자산을 증여 받은 자가 증여일로부터 3년 이내에 그 증여 받은 자산을 타인에게 양도하면 당초에 증여자가 직접 자산을 양도한 것으로 보게 됩니다.
이 양도행위 부인 규정은 결국 증여한 날로부터 3년 이내에 그 자산을 양도하면 증여자가 직접 양도했을 때 양도소득세와 증여를 받은 자가 양도하는 경우의 양도소득세 및 증여세의 합계를 비교하여 세액이 많은 쪽으로 세금을 부과하겠다는 것으로,
먼저 증여한 사람인 정숙영씨가 직접 양도하는 경우의 양도소득세(A)를 계산하고 이 금액과 아들이 직접 양도하는 경우의 양도소득세 및 납부한 증여세의 합계(B)를 비교하여 (A)가 크다면 (A)를 납부하고 증여세를 환급 받고, (B)가 크나면 아들이 직접 양도하는 경우의 양도소득세를 납부하면 됩니다.
일단, 정숙영씨가 직접 양도한 것으로 보게 되면 11년 보유에 양도차익이 1억원 이므로 양도소득세는 1,372만원이 나오고, 아들이 양도하는 경우는 1년 보유에 양도차익이 1천만원 이므로 양도소득세는 375만원으로 증여세 800만원을 합하면 총 세액의 합계는 1,175만원입니다. 따라서 이 경우는 양도소득세로 1,372만원을 납부하고 증여세 800만원을 환급 받게 되는 거래 입니다.
그러므로 현재 시점에서 양도는 가능하나 정확히 부담하여야 하는 세금은 아들이 직접 양도하는 경우에 발생하는 양도소득세 375만원이 아니라, 정숙영씨가 직접 양도하는 경우에 발생하는 양도소득세 1,372만원에서 그전에 납부한 증여세 800만원을 차감한 572만원이 됩니다.