내년 1월 공공택지 공급가격 공개가 의무화되고 원가연동제와 채권입찰제가 시행된다. 또 4월에는 주택가격공시제가 도입되고 상가, 오피스텔 후분양제 도입을 위한 ‘건축물분양에 관한 법률’이 시행되는 등 내년도 부동산 정책이 바뀌게 된다.내년도에 시행되는 부동산 정책을 점검해 본다.

공공택지 공급가격 공개의무화 및 원가연동제·채권입찰제 시행

내년에 신규 공급되는 공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와

민간이 공공택지에서 분양하는 25.7평 이하 아파트는 택지비, 공사비, 설계·감리비, 부대비용 등 주요 항목의 원가를 공개해야 한다.

또 공공택지개발지구에서 공급되는 전용면적 25.7평 초과 아파트용 택지에 대해 채권을 가장 많이 사겠다고 한 업체에 땅을 공급하는 채권입찰제와 공공택지내 25.7평 이하 공영·민영아파트에 대해 지금처럼 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 규제하는 원가연동제가 실시된다.

추가로 공공택지에 대해 최근 검토되는 주택공급규칙개정방안으론 무주택우선공급비율확대(75~85%), 청약제한(재당첨 10년 이상제한 또는 평생 1회 제한),  전매제한(입주후 일정기간 매매금지) 방안도 거론되고 있다.

이에 따라 중소형평형은 분양가 인하효과와 무주택자 청약기회가 확대될 것으로 보이고 유망택지지구 중대형평형의 분양가가 인상될 것으로 예상된다.

부동산 거래세 인하(등록세율 1.5%P 인하)

정부는 보유세 개편에 따른 세 부담 완화, 부동산거래 활성화 등을 위해 거래세를 1% 인하하기로 한데 이어 추가로 0.5%를 내릴 예정이다.

이에 따라 개인간 건물과 주택거래에 대해서는 등록세가 현행 3%에서 1.5%로 낮아지게 됐다.

또 법인과 개인간 거래, 법인과 법인간 거래는 세율 추가인하 대상에서 제외, 신규 입주물량은 추가혜택을 받을 수 없게 됐다.

등록세율(지방교육세 포함)은 1.8%로 인하함에 따라 취득세(농어촌특별세 포함)2~2.2%를 포함한 전체 거래세율은 현행 5.6~5.8%에서 3.8~4.0%로 1.8% 감소한다.

그러나 과표가 시가표준액에서 기준시가로 변경, 실제 인하효과는 기대하기 어려울 것으로 보인다.

부동산 보유세제 개편(재산세 합산과세, 종합부동산세 신설)

정부와 열린우리당은 지난 11월 11일 고위 당정회의에서 부동산 보유세제 개편안을 확정, 발표했다. 내용은 현행 9단계의 종합토지세율과 6단계의 재산세율 체계를 바꿔 지방자치단체가 부과하는 재산세율과 국가가 누진과세하는 종부세율을 모두 3단계로 축소키로 한다는 것이다.

주택의 경우 현행 6단계에 걸친 0.3∼0.7%의 재산세율을 축소, 0.15∼0.5%의 3단계로 재산세를 부과하기로 했고 전국의 주택을 모두 합쳐 국세청 기준시가로 9억원 이상이면 1∼3%의 종합부동산세를 3단계로 과세하기로 했다.

토지(나대지)의 경우 9단계에 걸친 0.2∼0.5%의 종합토지세율이 폐지되고 0.2∼0.5%로 3단계에 걸쳐 재산세가 부과된다. 전국의 소유토지가액을 합산해 공시지가를 기준으로 6억원이  넘으면 1∼4%의 종합부동산세가 매겨진다.

사업용 토지도 현재 0.3∼2%로 9단계에 걸쳐 종합토지세를 부과하던 것을  바꿔 0.2∼0.4%로 3단계에 걸쳐 재산세를 과세하기로 했다.

공시지가 기준으로 40억원 이상이면 0.6∼1.6%의 종합부동산세를 과세키로 했다.

주택, 나대지, 사업용토지 모두 기존 재산세나 종토세에 비해 과표구간이 단순화되고, 세율체계가 낮아졌으나, 세율이 적용되는 과표가 기준시가(주택)나 공시지가(토지)의 50%로 상향조정되기 때문에 전체적으로 일정부분 세부담이 늘어나게 됐다.

주택은 기준시가의 시가반영률이 70~90%로 높기 때문에 아파트의 보유세 부담은 토지보다 증가할 수밖에 없다.

특히 주택만 과다 보유한 다주택자들이나, 강남  재건축단지, 강남대형평형 소유자들의 세부담이 급증하게 됐다.

물론 급격한 세부담 증가와 이에 따른 조세 저항을 완화키 위해 세금 증가분이 일정 비율을 넘지 않도록 상한선을 두지 않아 당장 이들 매물이 급격히 쏟아지진 않을 것으로 보인다.

그러나 갈수록 양도차익이 줄고 있고 내년부터 다주택자에 대한 양도세중과 등 거래세 부담도 겹치고 있어 이들 매물은 시장에 서서히 출하될 것으로 보인다.

9억원이상 고가분양권을 소유하고 있는 이들은 입주가 시작해 과세가 시작되기 전 이익실현에 나설 수 있는 소지도 있다.

토지는 공시지가가 실거래가 반영률이 낮다거나, 종부세 대상에서 제외되는 임야, 전, 답, 나대지 등에 상가를 지어 사업용토지로 과세받는 등 피해나갈 소지가 많아 토지쪽으로 수요가 몰릴 확률이 높아졌다.

특히 정부가 경자유전(耕者有田)의 원칙을 포기한 것이 시너지로 작용, 토지가격이 상승하고 주택에 비해 토지가 상대적으로 각광받을 것으로 기대된다.

행자부 '부동산정보관리센터'가동

행정자치부는 전국의 토지와 건물에 대한 개인별·세대별 부동산 보유현황을  파악할 수 있는 ‘부동산정보관리센터’구축에 나선다.
올해는 총  20억원의 예산으로 7월부터 10월까지 종합부동산세 지원시스템, 부동산관련 정보연계시스템, 정책자료 및 통계자료 제공시스템을 개발하고 11월부터 12월까지 2개월간 시험운영 및 시범운영을 거쳐 내년부터 본격 가동하게 된다.

시스템이 가동될 경우 내년부터 전국 부동산에 대해 개인별·세대별 보유현황과 소유권변동사항을 파악할 수 있게 된다.

그러나 건설교통부에서 추진하는 건축물대장 입력·정비 등 정비사업이 완료될 때 까지는 시·군·구의 재산세자료를 활용하게 된다.

시스템 개발이 완료될 경우 현재 각 기관에서 관리하고 있는 각종 부동산관련 정보를 통합관리함으로서 각 기관별 원천자료의 정확성이 높아지고 부동산관련 기초자료의 품질도 향상될 것으로 기대된다.

주택가격공시제 도입 및 2005년 개별지 공시지가 고시

토지와 마찬가지로 주택에 대해서도 정부가 건물과 부속토지를 일체로 평가해 그 가격을 공시하는 ‘주택가격공시제도’가 내년부터 도입·시행된다.
‘주택가격공시제도’는 다구구를 포함한 단독주택은 기존 공시지가와 동일한 평가방식으로 전문가들이 13만5,000개의 표준주택을 선정·평가한 후, 지방자치단체 공무원들이 비준표를 적용하여 450만가구의 개별주택가격을 산정, 매년 4월30일 공시하게 된다.

공동주택의 경우에는 중소형 연립주택(165㎡ 미만) 및 다세대주택 226만가구를 한국감정원을 통해 전수조사 방식으로 가격을 조사·산정해 매년 4.30일 공시케 된다.

그러나 아파트 및 대형 연립주택(165㎡ 이상) 632만가구에 대해서는 오는 2006년부터 전수조사 방식으로 가격을 조사·산정하여 공시한다.

내년에는 국세청의 기준시가가 보유세 과세자료로 활용될 예정이다.

건설교통부는 가격공시 대상을 확대, 중장기적으로 상가·오피스텔 등 비주거용 건물에 대해서도 가격을 조사·공시할 계획이다.

건교부는 내년도부터 공시지가를 현행 6월30일에서 5월31일로 앞당겨 공시, 해당 연도 공시지가를 나대지와 사업용 토지의 보유세 과표로 적용할 수 있도록 할 예정이다.

단독주택, 다세대, 다가구의 급격한 세부담과 공시된 가격에 대한 이의신청도 상당할 것으로 전망된다.

상가·오피스텔 후분양제 도입 등 ‘건축물분양에 관한 법률’시행

내년 4월 22일부터 3천㎡(909평) 이상의 상가, 오피스텔 등 대형 건축물에 대해 골조공사를 3분의 2이상 마친 뒤 해당 시·군·구청의 신고절차를 거쳐 분양하도록 의무화된다.

그러나 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1~3%)을 낼 경우에 착공신고와 동시에 분양이 가능토록 했다.

법률은 또 대형 건축물에 대해 분양신고 전까지 대지소유권을 확보하고 분양광고에는 반드시 건축허가, 대지소유권 확보 여부 등을 명시토록 했다.
계약시에는 대지 위치, 준공예정일, 분양면적, 분양대금 납부방법 등도 밝히도록 했다.

법 위반시 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금형에 처해진다.

‘건축물 분양에 관한 법률’시행에 따라 부지매입과 인허가 등의 투명성이 확보되고 상가투자의 안정성도 대폭 확대될 것으로 기대된다.

공동주택 리모델링 증축제한 및 안전기준 강화

공동주택의 리모델링 증축가능 범위가 전용면적 기준으로 9평까지 허용되고 안전기준이 강화된다.

9월 입법예고 과정에서 리모델링이 과도하게 위축되는 것을 방지키 위해 증축 가능범위를 완화하는 등 당초 입법예고안을 보완했다.

보완내용에 따르면 증축 가능범위를 당초 전용면적의 20% 이내로 제한하였던 것을 30%이내로 완화하고 증축이 가능한 최대한의 범위를 25㎡(7.56평)에서 30㎡(9.0평) 이내로 조정했다.

또 단지 여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가피한 경우 건축심의를 거쳐 증축규모 제한대상에서 제외, 탄력적으로 운영이 가능토록 했다.

주택의 기능회복을 위한 계단실, 엘리베이터실, 복도, 주차장 등 공용면적과 발코니 등의 서비스 면적을 제한대상에서 제외, 구조안전진단 결과 구조체가 취약해 재건축 판정을 받은  주택은 증축을 수반하는 리모델링이 금지된다.

구조 설계기준 및 감리도 강화된다. 종전의 경우 리모델링에 대한 별다른 제도가 없었지만이번 제도 보완으로 불투명한 시장성이 정리될 것으로 예상된다.

소형평형의무건립, 개발이익환수, 후분양제, 조합원 전매금지 등 사업추진에 따른 어려움을 겪고 있는 재건축단지들의 리모델링도 가속화 될 전망이다.

<이하 부동산신문 참조>