부동산신문

편집 : 2024.5.22 수 07:05

홈 > 뉴스 > 뉴스 > 종합/정책

아파트 리모델링 관련규제- 문답풀이

2004년 09월 23일 (목) 00:00:00

전성필

<중축범위를 제한하게 된 배경은>
☞ 현행 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 증축·개축 또는 대수선을 하는 행위로 정의하면서 세대간의 경계벽을 헐 수 없도록 하여 간접적으로 증축의 범위를 제한하고 있다. 이에따라 설계기준ㆍ감리제도도 정하고 있는 것이다.
하지만, 최근 주택시장 안정을 위해 재건축규제 조치가 강화되면서 일부 재건축조합 및 시공사에서 재건축의 대용으로 사실상 신축 규모에 해당하는 리모델링을 추진하게 됨에 따라 구조안전기준을 강화하게 된 것이며 일반건축물의 증축가능 규모가 연면적의 10%인 점을 감안하여 20%까지로 제한하게 된 것이다.
<재건축 판정 주택에 대해 리모델리을 제한하는 이유는 뭔가>
☞ 구조체가 불량해 붕괴 위험이 있다고 판단하여 재건축 판정을 받은 아파트는 리모델링시 구조체 보강을 해야 하나, 공증된 시공기준 등이 없어 구조적 안전성능ㆍ내화성능 등을 보장할 수 없는 실정이다. 또 신축 주택보다도 건축비가 과다 소요되기 때문에 리모델링 취지에 적합하지 않다고 판단하여 제한한 것임
실례로 신축시는 평당 300만원이 소요되지만 리모델링할 경우 평당 450만원이 소요되는 현실이다.
<증축의 범위를 일률적으로 20%로 정한 이유는 뭔가>
☞ 복도식의 공동주택을 계단실형으로 리모델링을 하는 경우 현재의 복도와 발코니를 전용면적화 하는 범위가 20% 수준이기 때문에 주택의 기능향상을 위한 최대한의 범위를 설정한 것이다. 또 대형평형의 경우는 일률적인 비율을 정할 경우 과도할 수 있기 때문에 최대 25㎡ 이하로 증축범위를 정했다.
또한, 일반건축물의 리모델링 증축 범위가 10%인 점을 감안하여 2배의 규모로 정하고, 조세특례제한법에서도 리모델링하는 경우 증축의 범위가 20%이내까지 부가가치세를 면제하도록 규정하고 있는 점을 참고했다.
<증축범위의 각 세대 연면적 20%이내 범위라는 의미는 뭔가, 또 공용면적과 서비스면적이 제한범위에 포함되는 것인가>
☞ 증축 허용범위는 전용면적 부분을 20%이내(최대25㎡)로 증축한다는 의미이며, 계단실ㆍ지하주차장 등의 공용부분의 면적은 제한 없이 증축이 가능하다.
또한, 발코니 등 전용면적에 포함되지 아니하는 서비스면적의 부분도 건축법령 등에서 정한 기준 이내에서 설치하는 것은 제한되지 않으므로 사실상 증축규모를 크게 제한하고 있지는 않는다.
<개정 주택법의 시행시기는>
☞ 법개정절차에 기간이 소요되고 하위법령도 개정해야 하므로 내년 3월 이후나 시행이 가능할 것으로 보인다.
하지만 현행 리모델링을 위해서는 건축법령에 의한 건축심의를 거치도록 하고 있으므로 일선 지자체에서는 동 심의시 기준으로 활용할 것이기 때문에 입법예고된 내용은 시행전이라도 대부분 지켜질 것으로 예상한다.
<이번 개선안은 리모델링을 활성화한다는 정부정책의 후퇴가 아닌가>
☞ 정부는 리모델링이 기존주택의 개ㆍ보수를 통해 수명을 연장시키고 건설폐기물을 줄이는 방안으로 각종 세제 지원 및 국민주택기금을 지원하는 등의 활성화 정책을 추진해 왔다.
하지만, 최근 리모델링은 오히려 신축주택보다 건축비용이 더 소요되는 등 자원이 더 많이 소요되기 때문에 당초 정부에서 도입한 제도의 목적에 적합한 방향으로 개선하려는 것으로 정부의 정책이 후퇴되는 것은 아니다.
앞으로 합리적인 리모델링에 대해서는 계속 정책적인 지원을 할 방침이다.