부동산신문

편집 : 2024.5.22 수 07:05

홈 > 뉴스 > 뉴스 > 종합/정책

바뀌는 부동산정책 어떤 것들 있나

8월중순부터 모기지론 상품 취급 금융기관 확대 개발이익환수제, 원가연동제 이르면 하반기부터

2004년 07월 10일 (토) 00:00:00

최정우

이달부터 국민임대주택단지에서 짓는 국민임대주택을 전체의 50%이상을 의무적으로 지어야 한다. 또 8월 중순부터는 모기기론 상품 취급 금융기관이 현재 9개에서 오는 8월 중순께 22개 금융기관으로 늘어난다.
이와 함께 재건축 개발이익환수제와 원가연동제가 빠르면 하반기부터 시행될 예정이다.
정부의 부동산 정책 도입으로 혼선을 빚고 있는 내용과 올 하반기중에 도입.시행되는 부동산 정책을 요약.정리한다.
재건축 개발이익환수제-하반기 중
재건축 투기세력을 막기 위해 수도권 과밀억제지역인 서울, 인천(강화, 옹진지역 제외), 의정부, 구리, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥, 남양주(일부지역 제외)지역이 이르면 하반기부터 재건축 개발이익환수제를 적용.시행할 예정이다.
재건축 개발이익 환수제 도입.시행예정시기는 도시 및 주거환경정비법을 개정한 뒤 하반기부터 실시할 계획이다.
개발이익환수제는 시행일 현재 사업시행인가를 받은 곳은 용적률 증가분의 10%를, 시행인가를 받지 않은 곳은 25%를 의무적으로 임대아파트로 짓도록 하는 것이다.
임대아파트는 국가나 지방자치단체가 표준건축비 가격으로 매입, 서민들에게 추첨 등을 통해 공급하게 된다.
채권입찰제 원가연동제-하반기 중
정부는 공공택지에 대해 전용 25.7평 초과 주택용지는 채권입찰제, 25.7평 이하는 원가연동제 도입하는 방안을 추진 중이다.
원가연동제는 택지비는 현재처럼 감정가로 공급하되, 건축비는 건설교통부가 고시하는 표준건축비에 따라 분양가를 산정하는 방식으로 분양가를 규제하는 것이다.
채권입찰제는 감정가와 시세 간 차액의 일부를 상한액으로 정한 뒤 채권을 발행, 개발이익을 환수하는 방식이다.
이에 따라 인기지역의 분양가가격이 종전보다 10~20% 안팎으로 오를 것으로 전망된다.
이르면 올 하반기, 늦으도 내년 초부터 시행할 예정이다.
1가구 3주택이상자 소형주택 양도세 중과 제외-6월부터 시행
올 1월 1일부터 1가구 3주택 이상자가 주택을 양도하는 경우 양도세는 60% 세율을 적용한다.
그러나 소득세법 시행규칙이 지난 6월 3일 개정되면서 1가구 3주택이라도 ▲2003년 12월 31일 이전 취득 ▲기준시가 4,000만원 이하 ▲주택면적 18평 이하인 경우는 양도세 중과 대상에서 제외하고 있다.
다만 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발지역, 재건축지역내의 주택의 경우는 양도세 중과 대상이 된다.
상가 오피스텔 등 후분양제-내년 초
건설사 부도나 분양사기로 인한 피해를 방지하기 위해 대형 건축물 후분양제를 주요 내용으로 한 건축물 분양에 관한 법률이 이르면 내년 초부터 시행될 예정이다.
이 법률이 시행될 경우 연면적 3천㎡(약 909평) 이상 상가, 오피스텔 등 건축물은 대지소유권을 확보해야 하고 골조공사를 3분의 2이상을 마친 뒤 해당 시.군.구청의 신고절차를 거쳐 분양해야 한다. 적용 대상 건축물 내용은 협의 중으로 조정될 것으로 보인다.
그러나 토지나 자금관리의 신탁계약을 체결하거나 분양보증을 받는 경우에는 착공과 동시에 분양이 가능하다.
에스크로우(계약이행보증) 제도 도입-하반기
부동산 거래의 신용도를 높이기 위한 방안으로 에스크로우(Escrow) 제도를 도입할 예정이다.
에스크로우 제도는 부동산을 사는 사람과 파는 사람 중간에서 보증금을 비롯해 계약서류 일체를 종합 관리하는 것으로 매매거래시 발생하는 사고를 방지키 위한 것이다.
정부는 이를 위해 하반기 중 부동산 중개업법 시행령을 개정, 거래금액 예치, 명의자 자격, 반환절차에 대한 내용 등을 규정하고 전국부동산중개업협회, 은행, 보험회사 등을 대상으로 업무시스템을 갖추도록 할 계획이다.
단독주택 재건축 기준 마련-6월부터 시행
단독주택지는 공동주택단지에 비해 주차난, 공원부족 및 방범문제가 심각하여 거주자들의 불편이 커 일대 주거환경 개선하기 위한 재건축 방안을 마련했다.
이에 따라 2003년 7월 1일 도시 및 주거환경정비법 시행으로 단독주택지는 재건축 사업을 추진할 수 있게 됐으나 구체적인 내용이 없어 활발한 움직임은 없었다.
그러나 관련 세부 규칙이 마련됨에 따라 지난 6월 1일 부터 ▲300가구 이상 또는 부지면적 1만㎡ 이상으로 ▲도로율 20% 이상이고 ▲노후불량 건축물수가 3분의 2이상인 경우 재건축 사업을 추진할 수 있게 됐다.
학교용지 부담금 부과대상 확대-10월
학교용지부담금은 현재 300가구 이상 공동주택을 건설하거나 택지를 개발할 때 입주자에게 분양가의 0.8%가 부과됐다.
그러나 앞으로는 100가구 이상 아파트를 건설할 때는 개발업자가 가구당 분양가 중 0.4%를 학교용지부담금으로 내야 한다.
교육인적자원부는 학교용지확보에 관한 특별법에 따른 학교용지부담금 확대징수 방안을 기획예산처에 제출, 오는 10월부터 시행할 예정이다.
모기지론 금융기관 확대 및 중도금 대출-8월 중순
7월 2일 발표된 건설경기 연착륙 방안 내용 중 하나로 침체돼 있는 주택수요를 창출키 위한 것이다.
모기지론 취급 금융기관을 현재 9곳에서 13곳을 추가해 총 22곳으로 확대, 이르면 8월 중순부터 상품으로 시판할 예정이다.
모기지론은 지난 3월 25일 첫 상품이 출시돼 7월 5일 현재 연 6.7%의 금리로 국민은행, 기업은행, 농협, 외환은행, 우리은행, 제일은행, 하나은행, 대한생명, 삼성생명 등에서 판매하고 있다.
또한 7월 말에는 중도금 대출 모기지론 상품도 출시될 예정이다. 이 상품은 최초 중도금 대출과 연계돼 입주 시점 소유권이전 등기 없이도 대출을 받아 입주할 수 있다는 것이 특징이다.
지방도시 투기지역 단계별 해제-하반기 중
7월 2일 발표된 건설경기 연착륙 방안 내용 중 하나로 이르면 올 중에 부산, 대구, 춘천 등 지방도시를 중심으로 투기과열지구 및 투기지역을 해제할 방침이다.
그러나 서울과 인접해 있는 수도권과 신행정수도 이전 후보지역인 충청권은 연내 해제가 힘들 것으로 전망된다.
신행정수도 후보지 개발행위 및 건축 허가 제한 해제-이르면 8월
오는 8월 연기.공주지역이 신행정수도 입지로 최종 확정되면 나머지 후보지인 음성.진천, 천안, 논산 등에 대한 개발행위허가 및 건축허가 제한이 해제된다.
이들 지역들은 지난 6월 17일부터 후보지가 확정될 때까지 도시계획상 시가화조정구역 수준으로 건축물 신축 등의 행위가 엄격히 제한, 농림 어업용시설이나 마을공동시설 건축 등 생활에 필요한 최소한의 토지이용 행위만 허용되고 아파트와 모텔 건축 등 도시화진행을 유발할 수 있는 개발행위는 일절 금지됐다.
관리지역 아파트 건축규제 완화-하반기 중
신규 택지 공급을 늘리기 위해 과거 난개발로 지탄을 받았던 관리지역(옛 준농림지)에 대한 아파트 건립 최소 면적기준을 현재 30만㎡에서 10만㎡로 완화된다.
정부는 최소 면적요건을 갖추더라도 기존시설의 정비 또는 확충을 통해 학교 등 기반시설을 갖춘 경우에만 완화해줄 방침이다.
하반기중 국토계획법 시행령 개정을 거쳐 시행될 예정이다.
국민임대주택 건설 의무화-7월
국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법이 제정, 7월 1일부터 시행됐다.
국민임대주택단지에서는 국민임대주택을 전체의 50% 이상을, 도시지역 주거지역에서 3만평 이하를 개발하는 경우는 60%를 의무적으로 짓도록 했다. 나머지는 분양주택을 배치해 슬럼화를 방지하기로 했다.
분양주택의 건설로 생기는 이익은 기반시설 설치 및 임대주택을 저렴하게 공급하는 재원으로 활용할 계획이다.
더불어 그린벨트 예정지를 국민임대주택 부지로 활용할 수 있도록 했다.
중형 임대아파트 공급-7월
7월 2일 발표된 건설경기 연착륙 방안에서 나온 내용으로 공공택지 중 공동주택용지 5%를 전용면적 85~149㎡의 중형 임대아파트를 의무적으로 짓도록 해 연간 1만~2만가구를 공급할 계획이다.
이를 위해 사업자에게는 종합토지세 분리과세(0.3%), 양도소득세 중과배제, 법인세 특별부가세 면제를 지원해줄 방침이다.
국민주택기금 전세자금 신용대출-7월
신용등급이 낮거나 보증인을 구하기 어려운 서민들을 위해 국민주택기금 내부규정을 개정,이르면 이달 부터 시행할 예정이다.
연소득 3,000만원 이하 근로자 또는 지자체 추천자에게 금리 3%~5.5%로 상환기간을 최장 6년으로 서 전세자금을 3,500만~6,000만원을 신용대출해줄 방침이다.
비도시지역내 공장 관광휴양시설 규제완화-7월
7월부터 국토계획법 하위 지침에 따라 대규모 공장 등 산업시설과 골프장 등 관광휴양 시설의 신설과 증설이 쉬워진다.
비도시지역에 설치하는 공장 등의 시설규모 제한 규정이 폐지돼 연면적이 33만㎡(약 10만평)를 초과하더라도 얼마든지 신설 또는 증설할 수 있다.
골프장, 콘도 등 대규모 관광휴양시설의 경우 10층(기존은 5층)까지 지을 수 있다.