부동산신문

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장기주택대출제도 시의적절하다

2003년 07월 07일 (월) 00:00:00

송현담

정부는 서민·중산층의 내집마련을 촉진하고 가계대출의 연착륙을 유도하기 위해 주택저당채권 유동화(MBS)를 통해 장기저리의 주택자금을 공급하는 ‘한국주택금융공사’설립을 추진키로 발표하고, MBS 활성화와 공사설립을 위해 필요한 사항을 규정한 한국주택금융공사법 제정안을 마련하여 7. 3일 입법예고 하였다.
우리나라의 주택금융규모는 작년말 현재 205조원 수준이며, 이중 3년 이하의 만기일시 상환대출이 77%이다.
미국·일본 등 외국은 주택대출기간이 통상 20~30년으로 장기이며, 미국의 경우는 1938년부터 Fannie Mae 등 저당채권 매입·유동화 기관을 정부기관으로 설립하여 제도적으로 운용해 오고 있다. 우리나라의 단기주택대출구조는 3년마다 원리금을 상환하게 되어 가계의 부담이 크고 주택가격 변동에 따른 금융기관의 건전성 문제를 항상 내포하고 있다.
따라서, 20년 이상의 장기로 주택자금을 대출 받아서 조기에 내집을 마련하고, 살아가면서 대출금을 조금씩 갚아나가는 주택금융제도가 절실히 필요하다.
최근에는 금리가 많이 낮아지고, 은행의 가계대출 여력도 충분하기 때문에 장기 주택대출을 실시하기 위한 기초여건(Fundermental)은 마련되었다고 하겠다.
다만, 장기 주택대출제도를 활성화하기 위해서는 금융기관의 장기대출에 따른 리스크와 가계의 이자부담을 줄여줄 수 있고, 공신력을 바탕으로 저리로 자금을 조달하여 장기저리의 주택자금을 공급하는 시스템인 ‘한국주택금융공사’설립을 추진하는 것이다.
주요내용으로는 현행 주택금융신용보증기금의 근거법인 근로자의 주거안정과 목돈마련지원에 관한 법률을 근간으로 한국주택금융공사법을 제정하며, 공사는 주택저당채권 유동화뿐만 아니라 학자금대출 유동화, 주택대출신용보증 등의 종합적인 주택금융업무를 취급하게 된다.
이중에서 주택저당채권 유동화 관련 사항은 주택저당채권유동화회사법(MBS법)에서 관련조항을 발췌하여 여기에다 공사의 공신력 제고를 위해 정부(한국은행 및 각종 기금포함) 전액출자 및 손실보전 근거를 마련하고, 등기특례 확대 등을 통해 유동화 절차를 간소화함으로써 MBS 활성화를 유도해 나간다는 것이다.
구체적으로 살펴보면 첫째, MBS를 통한 장기주택금융이 활성화되기 위해서는 공사의 공신력을 최대한 높이는 것이 관건이므로 설립자본금(법정자본금 2조원)은 정부가 전액 출자하고, 손실보전 근거조항을 마련한다. 아울러 공사 내에 주택신용보증기금을 설치하여 공사가 관리하되 공사와 기금의 회계는 구분하여 계리하게 된다.
둘째, MBS 발행 원활화를 위한 등기 특례를 마련하고 있다. 주택저당채권의 양도통지를 2회에서 1회로 하고 유동화를 목적으로 하는 대출시 채무자가 채권양도(금융기관→공사)에 대한 사전승낙할 수 있도록 하는 등 유동화 절차를 간소화하며, 현재 주택저당채권 취득시 금융감독위원회에 등록함으로써 등기를 생략하는 특례가 인정되고 있으나, 부동산등기법에 의한 등기부상의 명의는 금융기관에 그대로 남게되는 문제가 있으므로 금융감독위원회에 등록한 채권에 한하여 실질적인 권리관계를 반영하여 공사명의로 변경등기를 신청할 수 있도록 특례를 마련하는 것이다.
셋째, MBS지급보증한도를 자본금의 30배에서 50배로 상향조정하고, 현행 MBS법에 의해 '주택구입용도의 주택담보 대출'로 한정되어 있는 대상을 '전체 주택담보대출'로 확대하며, 공사가 최적의 MBS발행 시점을 선택할 수 있도록 주택저당채권을 매입하여 일정기간 보유(Buy & Hold)할 수 있도록 함과 동시에 금융기관에 대하여 주택대출 자금을 지원할 수 있는 신용공여 근거를 마련하였다.