부동산신문

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매입시부터 매각 고려한 지혜필요

부동산 잘 파는 요령

2003년 04월 09일 (수) 00:00:00

최승호

부동산을 싼 가격에 잘 사는것도 중요하지만 그것 못지 않게 잘 파는것도 대단히 중요하다.
그러므로 전문가들은 부동산을 살 때는 항상 팔 때를 염두에 두고 매입하라고 조언한다. 부동산은 있는 그대로 두고는 좋은 가격을 받을 수 없다.
그리고 지금까지 부동산 소유자와 만나본 결과 자기가 소유하고 있는 부동산에 대하여 '이러이러한 단점이 있다'는 식의 자기 부동산의 부족한 점에 대하여 말하는 사람은 한명도 찾아 보지 못했다. 모두 다 현 시세나 주변 환경보다 높게 평가를 한다.
그러나 이제는 이러한 막연한 방식으로 가치를 높게 보는 생각은 아무도 알아주지 않는다. 즉 시장에서 그 가치를 인정해 주지 않을 뿐 아니라 소유주도 토지, 주택이나 상업시설 등에 대한 객관적인 가치를 정확히 알고 매각이든 매입이든 시도해야 할 것이다. 그러므로 부동산도 이제는 그냥 잠만 재워서는 안된다. 활기를 불어 넣어야 한다.
아파트 등의 주택은 토지 보다는 덜하다. 아파트는 이제 어느정도 그 지역의 가격이 객관적으로 형성되고 있기 때문이다. 그러나 토지나 상가 건물은 그 양상이 다르다.
특히 토지는 개별성이 너무나 뚜렷하고 지역별로 천차만별이므로 매도자와 매수자간에 합의가격을 찾기가 여간 어렵지 않다. 매매사례가 거의 없는 곳도 허다하다.
그리고 토지는 무엇보다 효용도에 따라 가치가 정해지기가 쉽다. 그런데 일반적으로 건축이나 일반적인 용도에 사용하거나 이용되어 질 것이 막연한데도 높은 가격으로 매각하려는 소유주가 있다. 향후의 개발계획이 있는것도 아니라면 그 부동산은 중단기적으로 매각이 어려울 것이다.
이렇게 재테크 포토폴리오에 있어 부동산이 안전성과 수익성은 금융상품이나 주식보다도 뛰어나지만 환금성이 없는 것이 큰 단점이라는 것이다. 환금성만 잘 관리한다면 이보다 더 좋은 재테크 상품은 없을 것이다.
요즈음 부동산에 대한 개념이 서서히 변화되어 가고 있다. 묻지마 투자개념부터 활용가치와 이용가치에 중점을 두고 수익성에 대한 기준을 크게 보고 투자를 하게 되고 수익성을 기준으로 전환하면서 부동산의 가치를 보는 관점이 달라지고 있다. 이러한 추세에서 무엇보다도 부동산을 제값 받고 파는 방법이 중요하다.
천안외곽지역에 상속으로 임야를 수십만평 가지고 있는 사람이 있었다. 어느정도 차량통행이 용이한 국도에서 승용차 1∼2대 겨우 교차할 수 있는 농촌 도로를 따라 진입 및 이동하여 약 10분정도 들어와서 경사도가 가파른 임야가 대부분이었다. 그리고 일부는 평탄작업 및 개발을 해 공장으로 지을수 있도록 하고 어느 기업체에 다 매각하였다.
그리고 이제 나머지 부분도 계속해서 허가를 신청하여 용도변경과 건축허가 등을 득하여 용이하게 건축을 할 수 있도록 개발 및 매각을 하고 있다. 뿐만 아니라 도로도 만들고 진입로도 개설하여 당해 토지의 효용도를 높임으로서 평당가격은 물론 전체적인 효용가치도 높아졌다.
이렇게하여 토지를 시장에 내어 놓으므로서 가치를 높게 만들 수 있다. 이러한 것은 일반적으로 빌딩이나 상가 오피스텔 아파트 등 해당이 안되는 부동산 상품이 없다. 즉 아파트의 경우에도 약간의 리모델링을 하고 나서 팔게 되면 좀더 쉽게 매각이 된다.
상가나 빌딩 등도 마찬가지이다. 낡은 상태에서 팔려고 하면 제 가격도 받지 못할 뿐더러 쉽게 팔리지도 않는다.
서울에서 빌딩 리모델링은 이제 흔한 일이다. 뱅뱅사거리 논노빌딩의 리모델링후 임대료는 2배 이상 상승했다. 그러나 이러한 노력은 토지의 경우에 더 절실히 요구된다.
2000년 7월이후부터 지구단위계획의 시행에 따라 서울 도심의 아파트 사업이나 주택사업에 서 규제로 사업이 아주 어려운 상황이다.
특히 지구단위계획이 수립되지 않은 토지에 대해서는 아파트사업이나 주택, 상가 등의 사업을 하려는 사람들이 매입과 동시에 지구단위계획을 신청해야 하고 그 결과에 따라 토지가치가 달라질 수 있다.
월곡동의 공장을 운영하던 사업자가 공장을 폐쇄하고 이전을 하게 되었다. 그리고 그 부지는 빌라나 나홀로 아파트 등의 주택으로 적절한 위치이고 이러한 사업외에는 토지를 활용 하기가 어려운 곳이다. 용도지역은 일반주거지역이었다. 그러나 현재는 1,2,3종으로 구분작업을 하고 있지만 6월 이후 7월부터는 전면적으로 시행이 된다. 지금은 구분없이 일반주거지역으로 개발할 수 있다.
이러한 점에 착안하여 토지주는 토지의 가치를 높이기 위해 토지주가 직접 지구단위계획수립에 대한 신청을 하여 두었다.
그리고 3종으로 결과가 날 것이라는 기대와 추정으로 토지를 매각하려 하고 있다. 그러나 이러한 결과는 해당구청의 도시계획심의의원회 결과와 서울시 도시계획심의의원회의 결정 추이를 지켜보아야 한다.
그러나 경솔하게 이러한 신청서에만 의존하여 토지계약을 한다면 나중에 3종에서 2종으로 결정될 경우에는 낭패를 당하게 된다.
이외에도 영업력이 떨어지는 주유소나 외곽지 토지들에 대한 아파트나 주상복합 건축 허가를 득한 경우에 이 상태에서 매각추진을 하는 경우하고 그냥 현재 상태에서의 매각에 대한 시도는 큰 차이를 가져 올 수 있다.
이처럼 부동산 특히 토지 등에 대한 매각시에는 그 가치를 높일 수 있는 일련의 허가나 가치상승의 조치를 하고나서 매각을 추진한다면 좀더 용이하게 거래가 이루어 질 것이다.
<문의:02)749-6008>