부동산신문

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용도다양, 바로알아야 투자도움

간축물의 이해

2003년 03월 11일 (화) 00:00:00

최승호

우리가 일반적으로 일상생활에서 이야기하는 건축물은 알고 보면 기본적으로 그 개념을 다르게 혹은 잘못 인식하고 있거나 정확한 개념을 모르고 있는 경우가 많다.
처음으로 건축물을 접하는 사람들은 우리가 일상적으로 접하는 건물이지만 규정하는 용도에 따라 다소 차이를 가지고 있으므로 이번 기회에 대략적으로 우리가 접하는 건축물에 대한 이해를 바로 정립, 부동산재테크 및 투자활동에서 올바르게 효과를 거둘 수 있을 것이다.
일반 건축물은 건축법과 지방자치단체의 조례에서 규정하고 운영하는 사항이 있어 모두설명 하기에는 다소 무리가 있다.
그러므로 일반적으로 우리가 알아야 할 수준에서 설명되는 것이 바람직하다고 본다.
건축물은 건축물이 지어질 때 다양한 용도가 생성되며 흔히 일상생활에서 쉽게 쓰고 있는 건축물의 용도인 다세대 주택, 원룸주택, 편의점, 가게, 상가주택, 목욕탕 등은 건축법에서 분류하고 있는 건축물의 용도와는 다른 경우가 흔히 있다.
여기서 말하는 목욕탕, 상가주택, 가게, 편의점 등은 건축법에서는 근린생활시설이며 원룸은 건축법에서 다세대주택 또는 다가구 주택에 속한다
이처럼 건축법에서는 건축물의 용도를 구분하여 관리하고 있으며 우리가 일상생활에서 접하고 있는 많은 시설용도를 6개의 시설군으로 나누고 다시 이를 세분화하여 21개시설로 분류하여 각 시설군 또는 각 시설에 대하여 입지를 할 수 있는지부터 내부마감재료의 규정과 피난 및 방화에 관한 것들에까지 하나하나 관리를 해나가고 있다.
시설군으로서는 영업 및 판매시설군, 문화 및 집회시설군, 산업시설군, 교육 및 의료시설군, 주거 및 업무시설군, 기타 시설군 등 모두 6개군이다.
영업 및 판매시설군에서는 위락시설, 판매 및 영업시설, 숙박시설 등의 용도로 세분화된다.
문화 및 집회시설군은 문화 및 집회시설, 운동시설, 관광휴게시설 등으로 세분화되어 있다.
산업시설군은 공장창고시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 분뇨 및 쓰레기처리 시설 등으로 세분된다.
교육 및 의료시설군은 교육연구 및 복지시설, 의료시설 등이 있고, 주거및업무시설은 단독주택, 공동주택, 업무시설, 공공용시설 등이 있으며 기타시설은 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 동물 및 식물관련시설, 묘지관련시설, 기타시설 등이 포함된다.
특히 우리가 주거시설을 가장 많이 접하게 되는데 주택은 단독주택과 공동주택으로 크게 구분된다.
단독주택으로는 단독주택과 공관, 다중주택 다가구 주택 등으로 분류되고 있다.
그리고 공동주택은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 기숙사 등으로 구분되며 특히 단독주택 분류중에서 다중주택은 흔히 말하는 우리주변의 하숙집으로 보면 되겠고 3층 이하에 면적이 330㎡ 이하인 경우의 건축물에 한한다.
그러나 공관이나 기숙사는 별도의 규정이 없다. 또한 단독주택의 경우에는 규정이 비교적 간단하다.
공동주택의 경우에는 여러명의 소유자가 같은 건물 같은 단지내에 기거하면서 간섭이 생길 수 있는 일조권문제, 조망권문제, 생활편의시설 및 부대 복리시설에 대하여도 규정을 하고 있다. 그리고 우리주변에 많이 있는 다가구주택은 건물의 전체층수에는 관계없이 주택의 용도에 사용하는 층수가 3개층 이하의 층수에 600㎡ 이하, 19가구 이하를 말한다.
이러한 다가구주택은 소유자가 이 건물에 거주를 하든 하지 않든간에 관계없이 그 주택의 소유권은 주인에게만 있고 나머지 입주 가구는 모두 전세나 월세로 세입자의 지위로 거주하고 있으며 분류상으로 단독주택에 속한다.
공동주택에서 다세대주택은 다가구주택과 유사하나 소유권이 각 세대별로 있을 수 있어 주인이 다수가 되므로 공동주택으로 분류되고 있다.
건물의 전체 층수는 4층 이하이고 연면적이 600㎡ 이하이어야 하나 다세대주택은 연립이나 공동주택에 비하여 규모가 작으므로 건축법의 적용에서 채광창에 의한 일조권 사선제한 적용의 규제를 받지 않으므로 사업적인 측면에서 다소 유리한 점도 있다.
연립주택은 층수4층 이하에 연면적 600㎡를 초과하는 공동주택을 말하고 층수가 낮으면서 규모가 큰 경우에 해당된다.
아파트는 5층 이상을 말한다. 그리고 아파트나 연립주택은 채광창에 의한 일조권 사선제한 및 2동 이상일 경우에는 일정거리를 띠어야 하는 인동간격 등을 건축법에는 엄격하게 정해두고 있다
여기에 20가구 이상의 공동주택은 주택건설촉진법의 규정을 받게된다. 원룸주택은 거실이나 식당, 침실의 구별없이 큰 거실 하나와 화장실로 구성된다. 여기에 침실용 작은방이 하나 추가되면 투룸이 되며 이러한 원룸이나 투룸은 건축법에서 분류한 용도는 없으며 층수와 규모 및 소유자의 구분에 따라 다가구주택이나 다세대주택으로 분류되고 있다.
전원주택은 전원생활이 가능한 자연풍광과 환경을 갖춘 지역의 단독주택으로 분류되는 것이대부분이다.
기타시설로서 근린생활시설은 우리가 살고 있는 근린에서 흔히 볼 수 있는 생활편의시설을 말한다
슈퍼마켓, 소매점, 서점, 이용원, 사진관, 노래방 등이며 일반주거지역에서 5층내외의 건물에서 대부분은 근린생활시설에 해당한다.
상가주택은 흔히 지하층부터 약 3층까지 상가이고 4층, 5층 등은 주인이 거주하거나 임대를 할 경우이며 이 경우에도 다가구나 다세대주택에 해당되며 규모는 작아도 일종의 복합시설로 주차대수 산정 등이 복합적으로 적용된다.
오피스텔의 경우에는 최근 재경부와 국세청이 실질 사용용도에 의하여 주택으로 간주하는 것으로 규정하였다. 그러나 건축법의 용도 분류상에는 주거시설이 아니고 업무시설로 분류를 해왔다. <문의:02)749-6008>