부동산신문

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3년이상 1세대1주택 비과세

양도세 비과세에 대하여

2003년 03월 11일 (화) 00:00:00

이강신

부동산 재테크 요령은 수익을 극대화하고 지출은 최소화 하는 방법이 최상이다. 그러므로 건물인 경우는 유지보수 즉, 건물관리를 잘하여 건물의 가치를 길게 하고 임대수익 및 기타수익을 지속적으로 유지하여야 한다. 또한 부동산 재테크는 지속적으로 보유하고 운영 수익을 얻는 것도 하나의 방법이겠지만 건물의 내용년수를 고려하고 주변의 상황 변화에 맞추어 적절한 시기에 처분 하는 것 또한 매우 중요한 문제인 것이다. 건물의 매도 시에는 세금에 대한 절세방법과 비과세 대상인지를 확인하고 처분 시 세제혜택을 받는 것 또한 올바른 지혜인 것이다. 그래서 오늘은 1세대 1주택에 대한 양도소득세의 비과세에 대하여 이야기 하기로 하자.
우선 양도소득세가 과세되지 않는 3년 이상 보유의 1세대 1주택의 의미부터 살펴보자.
1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택(고급주택제외)만을 보유하고 있는 경우로 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 이 때 주택에 부속된 토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택 정착 면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는다. 또한 1세대 여부의 판정은 주민등록등본에 의하되, 주민등록이 실제 거주내용과 다른 경우에는 실제적 사실에 따라 판정한다.
다시 말해 부부의 경우 사실상 생계를 같이 하는가 여부를 묻지 않고 배우자가 있다는 사실만으로 1세대를 구성한다는 것을 뜻하므로, 만일 부부가 각각 단독세대를 구성하였더라도 동일한 1세대로 보는 것이다.
또한 3년 이상 소유하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않는 경우는 자녀의 취학(학교)과 1년 이상 질병의 치료 및 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사할 때, 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때, 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때, 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축사업 기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발·재건축 아파트로 세대전원이 이사하게 되어 팔게 될 때, 임대주택법에 의한 임대주택을 분양받아 파는 경우로 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상일 때, 공공용지로 협의 매수되거나 수용되었을 때에는 양도소득세가 과세되지 않는다.
1세대 2주택이라도 과세하지 않는 경우는 양도소득세가 비과세되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새 집을 사고 2년 안에 전에 살던 집을 팔 경우와 1주택 보유자가 피상속인이 상속 개시 당시 보유하던 1주택을 상속 받아 1세대 2주택이 된 경우로 상속 받은 주택을 팔 때에는 양도시기에 관계없이 양도소득세가 부과되지 않으며 또한 한 울타리 안에서 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때(단, 고급주택제외) 양도소득세가 해당되지 않는 1세대가 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세가 과세되지 않는다.
또한 직계존속을 모시기 위하여(동거봉양) 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 때 그날로부터 2년이내에 1주택을 양도하는 경우 양도주택을 3년 이상 보유시와 결혼으로 인해 2채의 집이 될 때 결혼한 날로부터 2년 이내에 1주택을 양도하는 경우에는 양도일 기준으로 3년이상 보유시도 마찬가지이며, 1주택을 소유한 자가 수도권(서울, 인천, 경기도)를 제외한 읍·면지역(도시계획구역 안의 지역제외)에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택인 된 때에는 농어촌 주택 외의 주택을 3년 보유하다가 팔 경우도 과세되지 않는다. 또한 양도세 비과세 요건을 갖춘 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포부분보다 클때는 비과세 되지만 주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 양도소득세를 과세하지 않고 나머지 점포 부분은 양도소득세가 과세된다.
끝으로 양도소득세가 과세되는 경우는 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 이른바 미등기전매는 양도소득세를 물게 되고 이때는 양도차익의 65%에 해당되는 무거운 세금을 내게 되며 1세대 1주택이라도 고급(고가)주택에 해당되면 세금에 부과된다. 상시 주거용이 아닌 콘도미니엄은 주택으로 보지 않기 때문에 시기와 상관없이 양도소득세를 부과한다.