부동산신문

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새 정부에 바라는 주택정책

전문가칼럼

2003년 01월 28일 (화) 00:00:00

윤영선

윤영선 한국건설산업연구원 선임연구위원
대통령 인수위는 새 정부 국정과제 중 주택관련 정책으로 ‘주택가격 안정과 주거의 질 개선’을 제시하고 있다. 노 대통령 당선자는 취임 후 인위적 경기 부양책을 쓰지 않겠다는 발언을 한 적이 있다. 새 정부의 주택정책 방향을 짐작할 수 있는 키워드로 볼 수 있다.
돌이켜 보면, 지난 2∼3년 간의 우리나라 주택 정책은 혼란스럽기 짝이 없었다. 주택정책은 한마디로 일관성이 없었다. 2001년 상반기에 시행된 주택 경기 부양책은 지난 해 하반기부터는 정반대의 주택 가격 안정대책으로 바뀌었다.
물론 당시 상황에서 보면 정책의 당위성이 이해되지 않는 바 아니다. 주택경기 부양책을 썼던 2001년 상반기는 주택 수요의 장기 침체로 건설산업과 지방경제의 침체가 지속되고 있었고 더 크게는 세계 경기의 부진으로 국내 경제의 침체 현상이 가속되고 있었다.
정부의 주택경기 부양책은 곧 바로 2001년 하반기부터 큰 위력을 발휘하기 시작하였다. 이 시기 이후의 안정적인 경제 성장에 주택투자는 적지 않은 기여를 하여 왔다. 주택 공급을 담당하는 건설업체들 역시 장기 침체의 긴 터널을 벗어나는 계기를 맞이하였다. 그러나 긍정적인 기여의 이면에는 주택 경기 과열이라는 새로운 부담이 현실의 문제로 대두되기 시작하였고 급기야 정부는 지난 해 하반기부터 정반대의 경기 과열 억제를 위한 정책들을 쏟아내고 있다.
정부의 주택경기 부양책은 사상초유의 저금리 현상과 맞물려 부동산에 대한 과열 투기 조짐으로까지 이어졌다. 강남권의 재건축 아파트가 대표적인 사례이다. 최근에 정부의 과열 진정 대책에 힘입어 다소 떨어지고 있기는 하지만 불과 15평짜리 아파트가 5∼6억까지 치솟았다. 사정이 이쯤 되면 소위 말하는 가수요 현상이 아니라고 말하기도 어렵다.
인위적인 주택경기 부양책은 필연적으로 부동산 가격의 상승을 유발하고 경기 과열로 이어질 위험성이 매우 높다. 문제는 이러한 현상이 사회와 경제에 미치는 폐해가 매우 심각하다는데 있다. 무엇보다 먼저, 부동산 경기가 과열되면 가진 자와 못 가진 자간의 계층 간 격차가 심화된다. 가진 자는 쉽게 자금을 동원하여 단기간에 투기적 수익을 거둘 수 있지만 못 가진 자는 높아진 주택 가격으로 인하여 내 집 마련은 점점 더 힘들어지고 주택 임대료의 부담도 더 커지게 된다. 최근에는 이러한 격차가 서울과 지방 그리고 서울 내에서는 강남과 강북 같은 지역 간 격차 양상으로도 전개되고 있다. 부동산 투기는 사회 통합을 저해하고 국민들의 건전한 노동과 경제 의식을 무력화시키게 된다.
둘째로 부동산 경기가 과열되면 국가 경제의 안정성에 심각한 문제를 유발한다. 가수요 현상에 기반하는 과열 투기는 결국 거품 제거 단계에 이르게 되고 이렇게 되면 먼저 투자자 즉 가계 경제의 부실이 초래된다. 그리고 이는 가계대출을 확대해 온 금융권의 부실 확대로 이어지고 결국에는 국가 경제 전체의 위기로까지 연결될 수 있다. 다행히도 많은 전문가들은 우리의 상황이 아직 그 정도로 심각하지는 않다고 말하지만 최근에 나타나고 있는 금융권의 가계대출 증대는 적지 않은 우려를 낳고 있다.
마지막으로 과열된 주택 경기는 주택 및 건설산업계에도 좋지 않은 영향을 미친다. 일시적으로는 수요의 증가에 힘입어 매출 확대 등 경영여건을 개선시키는데 힘이 되지만 결국에는 기업의 체질을 약화시켜 산업 발전에 도움을 주지 못한다. 지금 건설업체들은 산업 자체의 경쟁력보다는 부동산 가격 상승이라는 호재에 힘입어 사업성을 확보하고 있다 해도 과언이 아니다. 당장 금년도부터 주택 경기가 위축될 것이라는 전망이 나오자 어떻게 대처해야 할지 걱정만 앞세우는 것이 주택 및 건설업계의 현실이다.
새 정부는 최근의 경험을 타산지석으로 삼아 인위적인 부동산 가격 상승 메카니즘에 의존하는 주택정책에 대해서는 신중을 기해 나가야 할 것이다. 가수요가 아닌 주택의 실수요자의 특성과 요구를 파악하여 이에 부응하는 정책을 구사해 나가야 할 것이다. 아직도 주택 공급이 부족한 수도권에 대해서는 재건축 또는 재개발과 같은 투기적 수요를 유발하는 방식보다는 값싼 신규택지의 안정적 공급과 서민들을 위한 공공임대 주택의 공급에 주력할 필요가 있다.
그리고 기존 도심지 내 주택에 대해서는 리모델링 방식을 통하여 주거 환경을 적극적으로 개선해 나가는 방식을 적극 도입해야 할 것이다. 그리고 행정 수도의 이전을 비롯한 지방경제의 활성화와 격차 시정을 위한 국토균형정책도 효율적인 주택정책을 구사하는데 도움이 될 것이다. 무엇보다 새 정부는 주택보급률 100% 이상 시대의 미래지향적 비전을 갖고 일관성있는 주택정책을 펴 나가야 할 것이다.
프로필
행정학박사(서울시립대학교), 한국건설산업연구원 선임연구위원(현), 한국리모델링협회 부회장(현), 국토연구원 책임연구원(전)