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남동구 남구 인천 재건축 판세 주도

15년 이상 노후아파트 2만1672가구

2003년 01월 28일 (화) 00:00:00

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2003년 재건축 시장은 건설사들이 수주대상의 지역과 범위를 광역화함에따라 지방시장 강세가 예상된다. 서울지역은 사업성 높은 단지들 대부분이 시공사 선정을 마친 상태여서 건설사들은 지방으로 재건축 가능단지 찾기에 주력하고 있다. 유망지로 꼽히는 인천지역은 2002년 동시분양 시행과 함께 발전가능성을 높이 평가받은 지역이어서 인천지역내 노후 공동주택이 밀집한 남동구, 남구가 인천 재건축 시장의 판세를 바꿀 수 있을 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

노후단지풍성.. 남동구, 남구에 집중
인천지역에서 15년 이상된 아파트는 320개 단지 총 7만7,594가구로 인천 전지역 836개 단지 중 39%가 15년 이상된 아파트로 서울 및 기타 광역시와 비교하면 다소 낮은 수준이지만 경기도 시급 도시 중 높은 수준에 속한다. 특히 남동구는 만수동, 구월동, 간석동을 눙심으로 노후 아파트의 30%인 2만1,672가구가 집중돼있고 평균 409가구로 규모가 큰 편이고 남구는 주안동을 중심으로 1만5,593개 단지의 노후아파트가 있고 평균 단지 규모는 171가구로 소규모다. 재건축시 소형·저밀도 등 사업성을 판단하는 조건도 우수한 편. 인천지역 노후 아파트의 평균평형은 22평, 10평형대의 소형평형이 전체의 47%에 달한다. 또 6층 이하의 저밀도 아파트도 전체의 78%를 차지한다.
남동구와 남구를 축으로 한 인천지역 재건축 시장에 대한 발전 가능성은 지난해부터 이어져 이미 재건축 가능단지와 사업승인 단지들에 대해 가격상승폭은 일반 아파트에 비해 최대 2배 가량 차이를 보인다.
현재 남동구에 사업승인을 받은 공동주택은 총 16개 단지로 송림아파트를 재건축하는 현대홈타운 사업과 금호건설이 시공하는 간석동 금호베스트빌, 주안주공3지구를 재건축하는 풍림아이원 등 논현2택지개발지구의 주공아파트 재건축 사업과 맞물려 재건축이 한창이다.
건설산업연구원 김현아 박사는 "인천지역의 재건축 대상 아파트 가격이 지난해에 2배 이상 큰 폭으로 상승세를 보여 일반 아파트와 가격격차가 심해졌다"며 "특히 남동구에 소재한 재건축 대상 아파트 가격 상승세가 두드러진다"고 말했다.
실제로 건설산업연구원 조사에 따르면 인천지역 20평 이하 재건축 대상 아파트의 가격은 일반 아파트 가격의 1.8배 수준에 달하는 것으로 나타났다. 남동구는 2.0배, 남구 1.8배로 가격수준이 가장 높고 나머지 지역은 1.3∼1.6배에 달한다. 이러한 상승폭은 서울에 비해 낮은 수준이지만 용적률 상승 등에 대한 기대이익이 충분히 반영되지 못한 상태에서 이뤄졌기 때문에 향후 상승폭이 커질 가능성이 크다.

인천 남동구·남구 향후 시장 발전성 크다
현재 인천지역내에서 재건축 사업에 참여한 업체는 풍림산업, 현대산업개발, 벽산건설, 금호산업, 현대건설, 롯데건설, 경남기업, 신도종합건설 등 대형건설사가 대부분. 이는 서울지역에서 안전진단 반려건수 증가, 심사기준강화, 용적률 하향 조정 등과 도시 및 주거환경정비법 제정으로 공동주택 재건축 절차가 강화돼 사업 추진이 어려워지면서 자연스럽게 지방 재건축 가능단지로 건설사들이 눈을 돌린 결과다.
올해 7월1일 도시 및 주거환경정비법이 시행되면 조합 단독시행 방식으로 재건축이 진행되고 300가구 이상 공동주택 재건축 절차가 강화돼 공동주택 300가구 이상 재건축 사업은 어려워진다. 재건축 시장의 판세가 달라지면 저층·소형평형·저밀도아파트가 밀집한 인천시장 활성화의 가능성은 더욱 밝다.
김현아 박사는 인천지역 재건축 시장 전망에 대한 연구에서 "재건축 초기단계에서는 저층·저밀도 노후 아파트가 주요 대상이므로 인천지역은 용적률 상승에 따른 개발이익획득이 가능하다"며 "남동구와 남구지역 저밀도 아파트는 향후 용적률 규제가 강화되더라도 100% 이상의 용적률 상승 여력이 있다"고 밝혔다. 또 남동구·남구지역은 인천의 신흥 주거지인 연수구와 부평구에 대응하는 기존 구시가지와 노후환경 개선에 대한 욕구가 매우 높다.
김현아 박사는 "새법의 적용과 김포매립지 및 영종도, 송도 신도시 개발로 주택수요가 외곽으로 빠져나갈 가능성이 있으나 최소 5년 이내에는 영향을 미치지 않을 것"이라며 "노후주택 개선수요가 많은만큼 남동구와 남구 일대를 중심으로 연수구에 대응하는 신흥주거지로 발전할 가능성이 크며 그에따른 기대이익 증가로 주택가격이 상승할 것"이라고 내다봤다.