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분산투자로 위험 최소화

부동산투자와 기대수익

2003년 01월 28일 (화) 00:00:00

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이강신 신구부동산 연구소 대표
투자분석의 의미를 숙지하고 투자가치를 판단하여 투자대상을 금융자산 또는실물자산을 선택 나면 투자자 모두 부동산 투자 이후의 위험의 변동에 따라 기대되는 수익과 실현되는수익이 달라질 수 있다.
쉽게 말해서 높은 기대수익을 올리려면 높은 위험부담이 필요하며 재무적 의사 결정에 관한 최소의 위험을 부담하고 최대의 수익률을 올릴 수 없다고 흔히들 말한다. 그러나 일반 투자자들은 투자 자체로부터 필연적으로 파생되는 수익성에 관한 위험들 중에서도 선택적, 혹은 인위적으로 위험의 크기를 조절 할 수 있다.
투자기간 동안 얼마를 벌어 들이느냐는 수익률도 매우 중요하지만 그 투자 대상의 위험성 내재 가능성 또한 고려대상이 될 수 있다. 예를들어 은행의 정기예금과 같이 장래에 있는 수익률이 확정된 금융상품이 있다 하더라도 장래 어느시점에 발생할 수 있는 인플레이션율이 예상과 다르게 나타날 경우에는 실질수익률이 달라지므로 미래의 위험을 객관적으로 또는 정확한 예측이 사실상 불가능하며 또한 투자는 결국 불확실성 그 자체를 어느 정도 동반하는 것이다.
그러므로 결국 효과적이고 안전한 투자는 위험이 무엇이냐에 따라 투자원금의 보존과 보상을 어떻게 균형을 잡고 현명하게 대체하느냐가 바람직하다. 무조건 위험한 투자는 제외하고 안전한 대안만 투자하는 방법은 올바른 투자방향이 아니고 또한 지나치게 보수적인 행동 또한 올바른 행동이 아니다.
위험은 어느정도 감수해야 하는 것이 바람직하다고 말할 수 있다. 또한 모든 부동산이 항상 위험과 수익이 비례관계에 있는것도 아니고 반드시 위험이 커진다고 하여 수익이 커지는 것 또한 아니다. 어디까지나 위험과 수익의 비례관계는 시장의 체계적 위험과 수익이 비례관계에 있는 것이다.
투자에 대하여 이야기하면서 위험에 대해서 너무 깊게 언급하면 일반투자자는 투자는 위험하다는 인식이 있을 것이다. 그래서 분산투자를 함으로써 한쪽으로 편중되어 있을 때 발생할 수 있는 불확실성을 제거하고 안정된 투자를 위해 포트폴리오하는 것은 현명한 방법이다. 부동산의 개별적인 특성으로 인하여 위험으로부터 자산수가 많을수록 불필요한 위험을 평균적으로 제거할 수 있기 때문이다.
포트폴리오 투자시 부동산, 예금, 주식이 1/3 비율로 분산 투자를 하여야 한다고 말하지만 정답은 아니다. 왜냐하면, 부동산 시장의 용도의 다양성, 종류의 다양성이 있으므로 포트폴리오 선택은 현명한 투자방법일 수가 있다.
끝으로 투자 분위기가 좋고 입지여건 등 상황의 변화 및 수익률이 예상되는 투자는 반드시 금융을 안고가는 것이 좋다. 흔히들 지렛대효과 또는 에버리지효과라 말한다. 저렴한 비용의 부채를 이용하여 투자효과를 극대화시키는 것을 말하며 이것은 투자에 있어서 기본인 것이다.