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소액임차인 최우선변제권의 내용과 범위

이점수 법무사의 법률상담

2003년 01월 22일 (수) 00:00:00

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Q 주택임대차보호법상 소액임차인에게는 그 임차주택의 경매시 다른 담보물권보다 우선하여 배당받을 수 있는 최우선변제권이 있다고 하는데, 그 내용과 범위는 어떻게 되는지요?

A 주택임대차보호법은 소액임차인의 최우선변제권에 관하여 제8조 제1항에서 '임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다'라고 규정하고 있고, 주택임대차보호법 제8조 제3항에서는 '제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지[垈地]의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다'라고 규정하고 있으며, 주택임대차호법시행령 제3조 및 제4조에서는 위 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위와 임차인의 범위에 관하여 규정하고 있습니다.
그러므로 주택임대차보호법상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여 당해 주택가액(대지[垈地]의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제 받을 권리가 있는 것입니다.
2001년 9월 15일 개정·시행된 주택임대차호법시행령에 의한 최우선변제권의 구체적 범위를 보면, ①수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금이 4,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,600만원 이하의 범위에서 인정되고, ②광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외)에서는 3,500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,400만원이하의 범위에서 인정되며, ③그 밖의 지역에서는 3,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,200만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다(2001.9.15. 주택임대차보호법시행령개정).
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