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'선시공 후분양제'의 기회비용

건설현쟁 현안 해소책 마련 선행돼야

2003년 01월 22일 (수) 00:00:00

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대통령직 인수위가 '선시공후분양'제도 도입방안을 검토중이라고 한다. 지금까지의 선분양후시공에 대한 각종 부작용, 모순 등 역기능에 대한 개선 내지는 개혁 차원의 검토라는 면에서 일단 이를 환영한다. 그러나 이런 검토가 지난해 9·4대책 이후 각종 규제가 부활하고 있는 시점에서 나온 소나기식 규제이며 건설현장이 인건비, 관리비, 저가 수주경쟁으로 크게 위협을 받고있는 시점에서 나온 것이라서 매우 유감스럽다.
선시공 후분양제도 도입으로 인한 장점과 단점을 탁상에서 비교해보면 선분양 후시공보다 장점이 더 많을 수도 있다. 선시공 후분양은 과도한 모델하우스 시공,운영 비용절감, 조합원 모집에 드는 비용절감, 부실공사 방지, 분양권 전매 등 투기성 거래에 대한 안전판 역할, 도산피해방지와 시장안정, 서민들의 주거 안정 도모, 재무구조가 부실한 업체의 시장진입억제 등 장점이 있다. 반면에 갑작스러운 제도 변화로 분양을 준비중인 대다수 업체들의 도산이 우려되며, 청약예금자 등 수요자들의 금융부담 등 단점이 있다. 또한 선시공과 함께 해소되어야 하는 문제는 입지선정부터 입주시까지 2년 이상 소요되는 아파트라는 부동산 상품의 고유특성으로 노정될 수 있는 각종 문제점의 해소책이 우선되어야 한다는 점과 누적적으로 증가하고있는 관리비, 인건비, 저가수주경쟁 등 고질적인 문제 때문에 고통을 받고있는 건설현장의 현안문제 들의 해소책 마련이 선행되어야 한다는 점이다.
이 제도가 도입되면 종래의 선분양 후시공의 업체 관행대로 올해 사업계획을 확정한 업체들이 대부분이기 때문에 사업계획이 변경돼야하며 대다수 청약예금가입자 등 주택수요자들이 분양시점에서 총 분양가를 짧은 시간안에 납부해야하는 등 실수요자와 건설업체에 미치는 영향이 매우 클 것이다. 건축기간이 2년 이상 소요되므로 기간중의 국·내외 경기변동에 대한 위험 분산이 어렵고 지난해 9·4대책 이후 용적률·건폐율 등의 축소, 주상복합 건물의 분양규제와 주택비율 70%로 축소 등 각종 규제가 소나기 식으로 중복되어 나오고 있는 현실에서 또다른 형태의 분양시기 규제로 업계에 미치는 영향은 매우 크다.
여기에 부가해서 인건비, 자재비 등이 계속 오르고 있으며, 특히 인건비의 경우는 숙련공의 공급부족으로 천정부지로 인건비가 상승하고 있는데 건설기능공은 외국인 노동자들조차도 외면하고있는 3D업종으로 정부의 종합적인 지원책이 절실한 실정이다. 그리고 전문건설업의 경우 합리적인 시스템이 없어 관리비가 과다하게 소요되며, 원가의 65%까지도 경쟁적으로 수주가 이루어지고 있는 점도 개선이 시급한 실정이다. 재건축 자격기간 연장, 택지의 공급 부족, 건설원가의 시차적이고 누적적인 증가가 선시공 후분양 제도도입보다 더욱 시급한게 현재 건설업계의 상황이다. 인수위는 선시공 후분양을 주택규모별, 지역별로 단계적으로 시행할 수도 있다는 보완책을 검토중이라고 한다. 이런 보완책과 함께 건설업계의 고질적이고 누적적인 여러 가지문제를 복합적으로 해소하는 일환으로 이 제도의 도입이 검토되어야 하며, 또하나의 소나기식 규제로 업계의 부담이 되어서는 안된다. 이 제도의 도입이 강행될 경우 득보다 실이 많다.