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저밀도 재건축 투자매력 여전

도곡 잠실 등 사업성 높은 단지 관심

2003년 01월 22일 (수) 00:00:00

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올 한해 전반적인 부동산 시장의 하향 안정세가 예고되고 있는 가운데 서울 저밀도 재건축 아파트가 주목할 만한 투자상품으로 눈길을 끌고 있다.
부동산 전문가들은 7월부터 시행되는 '도시 및 주거환경정비법'으로 재건축 규제가 강화됨에 따라 재건축 시장이 상당 부분 조정을 받을 것으로 예상되는 만큼 사업 가능성이 높은 서울 저밀도 재건축 아파트를 눈여겨 볼 만하다고 지적했다. 청담·도곡지구, 잠실지구 등 저밀도지구의 경우 2,000가구 이상의 대규모 단지로 다른 단지보다 용적률이 높고 최상의 입지여건을 갖추고 있어 실수요자는 물론 투자자들의 관심을 끌기에 충분할 것이란 전망이다.

◆도곡 주공 등 올 1,353가구 일반분양
올해 아파트시장은 각종 규제책으로 인해 시장이 실수요 중심으로 재편돼 비인기 지역에서는 미분양 물량이 속출하는 반면 인기 단지의 경우 경쟁률이 크게 높아질 것으로 예상된다. 이에 따라 대부분이 대단지에 입지도 '알짜'로 평가받는 저밀도 재건축 아파트의 일반분양 물량이 더욱 관심을 모으고 있다.
전문가들은 사업승인을 눈앞에 두고 있거나 안전진단 심사가 진행 중인 서울시 5대 저밀도지구를 노려볼 것을 권한다. 특히 강남구 역삼동의 개나리아파트 1∼3차, 대치동 도곡주공 2차, 송파구 잠실주공 1, 2단지 및 시영아파트는 입지여건이 좋은 대규모 단지로 눈에 띄는 지역이다. 조합설립인가를 받은 데다 현재 사업승인을 신청한 상태로 사업추진이 비교적 원활하게 진행되는 편이다.
부동산114 김희선 상무는 "저밀도 재건축 아파트의 일반분양 물량은 대부분 소형으로 임대 수요도 충분해 투자 가치가 높다"며 "특히 경기가 불확실해지는 시기에는 중대형보다 소형 평형의 수요가 늘어날 가능성이 높다"고 말했다. 내집마련정보사 김영진 사장도 "저밀도 재건축 아파트 단지들은 무엇보다 대단지라는 장점이 있고 역세권 등 입지가 좋아 투자가치가 높다"며 "이미 재건축 사업승인을 받은 단지나 기본 사업계획이 확정된 서울 시내 5개 저밀도 지구의 경우 반사이익을 얻을 수 있기 때문에 주목할 만 하다"고 설명했다.
한편, 최근 재건축 아파트 값 하락세 현상에 대해서도 일부 전문가들은 재건축 단지의 매물량 증가에 따른 일시적 현상으로 풀이했다. 서울에서 대단지 아파트는 재건축 이외에 공급이 불가능한 만큼 어느 정도 가격이 하락하다 다시 반등할 가능성이 높다는 것. 저금리와 강남권 새 아파트 부족, 투자 상품의 부재 등 기본 구조가 변하지 않은 상태이므로 하락세는 오래 지속되기 어려울 것이라는 전망이다.
닥터아파트 곽창석 이사는 "단지별로 10∼20% 정도 조정을 받겠지만 조정기간이 그리 길지는 않을 것"이라며 "청담·도곡 등 강남권 저밀도지구 재건축 일반분양을 앞두고 매매가 자유로운 조합분에 대한 관심이 다시 한번 높아질 가능성이 높다"고 말했다. 그는 또 "서울에 아파트 부지가 바닥남에 따라 입지가 좋은 대단지는 재건축을 통해서만 공급될 수 있다"며 "가격이 어느 정도 하락한 후에 매수세가 다시 붙을 가능성이 높다"고 덧붙였다.
올해 일반분양이 예정된 서울 저밀도 재건축 아파트는 강남 도곡 주공1차, 송파 잠실 4단지, 강서 내발산 주공 등 3개 단지다. 이밖에 청담·도곡지구의 영동 1, 2단지는 1대1 재건축으로 일반분양 물량이 없으며 3단지의 경우 38가구가 상반기 중 일반분양될 예정이다.

<유망 저밀도 재건축 단지>
◆송파구 잠실동 주공4단지
잠실주공4단지를 재건축하는 아파트로 총 2,678가구며 이중 조합원분을 제외한 548가구가 일반분양될 예정이다. 올 3∼4월쯤 일반 분양될 예정으로 단지 바로 옆에 위치한 주공3단지도 승인을 받아 재건축될 예정이다. 인근에 롯데월드, 롯데백화점, 석촌호수 등이 위치해 있고 지하철 2호선 신천역과 잠실역을 이용할 수 있다. LG건설, 삼성물산이 공동시공한다.

◆강남구 도곡동 주공 1단지
도곡주공1차를 재건축하는 아파트로 총 3,002가구 중 550가구가 일반분양될 예정이다. 3월경 일반분양될 예정으로 일반분양 물량은 26평형 550가구 정도가 될 전망이다. 도곡공원과 인접해 있는 대규모 단지로 3호선 도곡역이 도보로 3분 거리이다. 대도초교, 도곡·역삼중교, 숙명여중고교, 단대부고 등 학군이 발달돼 있으며 단지 인근에 롯데백화점 강남점, 영동세브란스병원 등이 자리해 있다. LG·현대·쌍용건설이 공동 시공한다.

◆강서구 내발산동 주공
화곡1주구 내발산 주공을 재건축하는 아파트로 현대건설, 현대산업개발, 한진중공업이 시공한다. 23평∼45평형 2,198가구 중 조합원분을 제외한 255가구가 서울지역 12차 동시분양을 통해 이달 중 선보일 예정. 지하철 5호선 발산역까지 걸어서 5분 거리이며 우장공원이 가까이 있다.