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오피스텔 대거입주 임대 비상

올 4만6,500가구 완공, 임차인 유치경쟁

2003년 01월 15일 (수) 00:00:00

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최근 2∼3년간 서울·수도권을 중심으로 과잉공급된 오피스텔이 올해부터 대거 입주를 시작함에 따라 오피스텔 임대시장의 타격이 예상된다.
부동산 경기 호황을 타고 우후죽순처럼 공급됐던 주거용 오피스텔의 준공이 올해 대거 잇따르면서 오피스텔의 공실률 증가 및 월세매물 적체현상 등 임대시장의 불안이 예상되고 있는 것. 특히 지난해 하반기부터 이미 월세 및 보증금의 하락세가 지속되고 있어 물량 과포화에 의한 수익률 하락이 임대시장 전반에 타격을 줄 것으로 우려되고 있다.

◆올해 전국 5만여 가구 준공
실제로 올 한해 준공 예정에 있는 전국의 오피스텔은 모두 4만 6,500여 가구로 지난해 전국에서 준공, 입주된 1만 8,500여 가구에 비해 2.5배가 넘는다.
특히 그동안 공급이 집중됐던 수도권의 경우 작년 한 해 서울에서 7,498가구, 인천 및 경기에서 1만 5,404가구가 완공됐으나 올해는 서울에서만 지난해의 2배에 달하는 1만 5,777가구가 완공되는 데 이어 인천 및 경기에서도 3만 756가구가 완공되는 등 입주 물량이 대폭 증가할 전망이다.

◆세입자 찾기 힘들어져 임대시장 타격 예상
이처럼 사상 최대에 이르는 입주물량으로 인해 오피스텔 임대시장에서 세입자를 찾는 일은 매우 어려워질 전망. 이에 따라 임차인을 유치하기 위한 경쟁도 더욱 치열해질 것으로 예견되고 있다.
특히 최근 들어 아파트 청약경쟁이 치열해지면서 건설업체들이 오피스텔을 주거대체용 상품으로 대거 공급한 데다 저금리의 영향으로 실거주보다는 임대를 목적으로 투자한 수요가 대부분을 차지해 임대시장의 불안은 더할 것으로 예상된다. 여기에 아파트 전세물량까지 풍부해지고 있는 실정이어서 오피스텔 임대는 쉽지 않을 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
해밀컨설팅 황용천 사장은 "임차인유치를 위한 경쟁은 결국 임대가격으로 반영되 임대료가 하락하는 현상이 두드러질 것"이라며 "임대가격의 하락은 분양가와 거래시세에도 영향을 줘, 그동안 지속적으로 상승하던 분양가격이 현재 가격선으로 유지되거나 다소 하락할 가능성이 높다"고 말했다. 임대가격하락이 투자수요자의 진입을 억제하는 역할을 하게 돼 결국 투자자 유인을 위한 분양가격의 하락으로 이어질 것이라는 지적이다.

◆임대수익 보장형 활성화될 듯
한편, 임대료 하락 등 임대시장의 침체는 임대보장 및 임대 알선 등 '임대수익 보장형' 방식의 활성화로 이어질 것으로 예상된다.
임대수익 보장형 오피스텔은 시행사가 분양자에게 적정 임대료를 대신 지급해 주는 것으로 연 10% 안팎의 수익을 보장하는 것이 일반적이다. 보장기간은 길게는 5년에서 짧게는 1년까지 다양하며, 보장수익은 최대 15%에서 최저 8%선에 이른다.
지난해 서울 중구 의주로1가에 분양한 서비스드 레지던스 오피스텔 '바비엥서울Ⅱ'를 비롯해 서울 종로구 수성동에 분양한 '신영 로얄팰리스 스위트' 등이 이같은 방식을 택해 일정 기간 수익을 보장해 준 바 있다.
부동산 전문가들은 "2003년에는 과거에 나왔던 수익보장 형태의 상품이 대거 등장해 새로운 트렌드를 만들 것"이라며 "특히 오피스텔 입주물량의 대폭적인 증가가 이같은 경향을 가속화시킬 것"이라고 내다봤다.