부동산신문

편집 : 2024.5.1 수 19:13

홈 > 뉴스 > 투자리포트 > 재테크

발로 뛰며 확인 점검 중요

소규모 부동산개발과 규모 산정

2003년 01월 15일 (수) 00:00:00

부동산신문

renews@renews

우리나라만큼 부동산에 관심이 많은 나라도 없는 것 같다.
또한 주택 등 각종 부동산으로 인하여 일반 서민 생활에 주어지는 영향도 크게 작용을 하고 있다.
그만큼 우리나라는 부동산이 그 사람의 인생과 노후 생활 정도까지 좌우할 만큼 중요한 부분을 차지하고 있다.
그러므로 최근 들어 일반인들 사이에서도 소규모의 부동산을 경매를 통해서나 직접 매입하는 경우 혹은 자신이 거주하고 있던 주택을 다시 재건축을 통하여 효용도를 높이는 부동산으로 개발하려는 움직임이 많이 일어나고 있다.
이러한 소규모 개발을 위하여 스스로가 알고 있으면 도움이 되는 것들이 있다.
새로운 부동산의 가치를 창조할 수 있는 상식적인 부동산 개발의 이해와 건축적인 요소들을 알고 있으면 재테크나 소규모 부동산을 통한 고부가의 개발이익 창출을 가져올 수가 있을 것이다
이러한 면에서 볼 때 무엇보다도 부동산은 직접 뛰면서 확인하고 점검하는 임장활동이 가장중요하다. 부동산 개발을 위한 현장 활동에서 직접 뛰며 확인하고 진행함에 있어 아래와 같은 과정이 필요하다.
■직접 뛰며 확인하기
부동산 구입시 단순한 구입인지 구입 후 신축, 증축, 용도변경 혹은 리노베이션을 목적으로 하는지에 따라 대상부지의 현장 확인사항이 달라진다.
구입 후 거주 혹은 임대시에는 건물의 외관이나 노후화 정도, 각종 배관 상태, 도배상태, 관리비용의 과다, 기거주자의 동태, 건물 주변의 상황 등이 주요 관찰대상이 된다.
그러나 구입 후 새로운 규모와 용도로 개발하기 위해서는 크게 3가지 분야로 구분해서 먼저 계획 및 인허가분야에서는 대지의 고저차와 주변건물의 상태나 동네 분위기, 민원예측 등을 판단해야 한다.
다음은 시공분야로 지질의 상태, 주변건물의 상태, 소음 및 진동상황, 그리고 역시 민원발생 예측 등이다
특히 도심내에서의 상가나 기존 건물을 재건축할 경우 인허가 때부터 주변의 민원에 의한 허가기간이 지연되기도 하고 공사중에도 공사가 중단되기도 한다.
마지막으로 사업성 분야에서는 임대 혹은 분양 수요가 예측돼야 하고 주변 시세가 파악 되어야 한다.
사업지의 입지에 따라 분양보다는 임대가 강세인 지역이 있고 그 반대인 지역도 있으며 원룸이나 소형 평형이 강세인 지역이 있는가 하면 오히려 평형이 크면 클수록 사업성이 좋은 지역이 있다.
또한 어떠한 업종을 해도 괜찮은 사업지도 가끔 있는데 이런 사업지는 매물이 귀하고 비싸 도 금방 매각되어 자취를 감춘다. 그리고 골목 하나를 사이에 두고 상황이 바뀌기도 한다.
상권이 살고 죽고 하기 때문에 현장을 답사하면 현지 부동산에 들러 주변시세를 파악해야 한다.
부동산 시세 잡지는 시황을 알려주기에는 한계가 있다.
임대 혹은 분양 상황, 가격형성의 적정성이나 강세를 보이는 평형이나 업종이 무엇인지를 확인하고 파악해야 한다.
그런 후에는 관련 공부를 떼고 확인해야 하며 이를 통해 이중으로 단단하게 확인해야 한다.
■관련 공부 확인하기
먼저 토지이용계획 확인서를 떼보아야 하는데 해당토지에 대한 도시계획적인 제반사항을 확인하고 토지의 형상, 도로현황, 지목 및 방위 등을 확인한다.
두번째는 토지대장과 건축물 대장을 확인해야 한다. 토지대장은 해당토지의 면적과 소유자를 확인해야 한다. 그리고 건축물 대장을 통해 해당 건축물의 면적과 층수, 구조용도, 지역, 지구, 건폐율, 용적률 등 제반사항과 층별, 호별 전용면적 등 공용면적을 확인할 수 있으며90년대 중반 이후 건축물이면 건축물의 도면까지 확인 할 수 있다.
등기부등본 표제부에서는 대지면적과 건물면적을 확인한다. 갑구에서는 소유권, 압류, 가압류, 가처분, 경매상황 등의 권리사항이 표현되며, 을구에서는 근저당, 권전세권 등이 표시되어 있다. 그후 대략적인 규모를 산정해 봐야 한다.
■대략규모 산정
사업지를 둘러보고 주변시세도 파악하고 관련서류를 떼어본 후 규모를 판단하고 소요비용을 계산해야 한다.
그리고 지자체 별로 다소 차이는 있지만 서울시 주거지역의 건폐율과 용적률을 따져 보아야 한다.
준주거지역이 60/400%이고 전용주거지역은 제1종이 50/100%, 제2종이 40/120%이다.
가장 일반적으로 개발 대상이 되고 있는 개인의 소규모개발이 일반주거지역인데 제1종이 60/100%, 제2종이60/150%이고, 제3종이 50/250%이다.
그리고 서울시의 일반주거지역의 종 구분이 확정될 때까지는 건폐율 60%이하 용적률 300%이하를 적용한다.
종 구분이 확정되지 않은 일반주거지역은 2003년 7월1일부터 제2종 일반주거지역으로 본다.
이를 토대로 복잡한 건축 행정과 절차를 모르더라도 대략적이나마 사업규모의 산정을 할 수 있어야 자금계획과 금융비용을 계산할 수 있을 것이다.
층별로는 지하 1개층에 대해서는 대지면적의 약 70∼80%정도가 가능하다. 그리고 지하층을 많이 확보하는 것에 대해서는 특별히 규제사항이 없기 때문에 경제성을 고려하여 건축주가 적절하게 판단하여 결정하면 된다. 이와 같이 용적률에 의한 단순계산은 건축할 수 있는 최대값을 나타내며 대지의 형상이나 도로조건, 방위 등에 따라서 차이는 있지만 대부분의 일반주거지역의 대지는 200∼230% 내외 정도를 확보하는 것이 일반적인 경향이다.
그러므로 대지면적에 적정 용적률을 곱하면 지상층의 건물 규모가 산정되고 여기에 지하층의 지하면적을 더하면 건물전체의 연면적을 구할 수 있다.
즉 내가 건축하고자 하는 개략적인 면적을 추정할 수 가 있는 것이다.
<문의:02)749-6008>