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부동산학은 종합응용과학

부동산투자, 핵심체크

2003년 01월 15일 (수) 00:00:00

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이강신 신구부동산연구소 대표
부동산은 종합적으로 관련된 학문적 원칙과이론 관련법규가 많아서 부동산학적 성격으로 종합응용과학이라고 칭한다. 그러므로 대상 부동산 활동에 있어서 물건의 특징을 파악하고 내용을 분석하므로써 투자가치의 장점은 부각시키고 단점은 예방 또는 차단하므로써 안전성과 수익성을 확보 할 수 있다.
우리는 일반적으로 농지인 전, 답을 매입하는 투자자들이 많다. 이러한 투자자들 역시 토지도 교환가치로써 상품화되어 자산으로서의 기능이 확장되고 토지도 다른 투자 대상으로부터 재화의 비중이 높기 때문이다. 이러한 재화의 비중으로서의 유리한 위치도 중요하지만 투자물건의 소재지 즉, 위치는 투자에 있어서 매우 중요한 부분이다. 위치의 개념이 정립되면 위치에 따른 부동산의 유용성에 차이가 생기게 되고 존재가치 가운데 위치는 그만큼 중요한 요소인 것이다.
이러한 것을 흔히들 위치가격이라고 한다.
더 나가서 위치평가는 입지조건을 기준으로 하는 위치의 용도지역이 무엇이냐에 따라 밀도에 따른 수익성이 증감되거나 저감될 수도 있는 변수가 있고 그러한 제반조건에 맞추어 밀도분석을 통한 그 목적물에 필요한 투자요건이 결합되면 투자의 효과는 상승하는 것이다.
우리는 흔히들 알고하면 투자요, 모르고 하면 투기다 라는 말이 있고 우스게 말로는 내가하면 투자요, 남이하면 투기라는 말도 있다. 그럼 투자와 투기를 잠깐 열거해 보기로 하자.
흔히들 투자는 등기취득 -> 운영 및 이용 -> 처분의 단계를 거치고 투기는 등기취득(미등기전매) -> 처분의 단계를 갖는다고 한다.
투기지역은 통상적으로 가수요 가격으로 매물이 거래되고 단순한 지가상승의 투기심리로 미성숙 지역이 그 대상이 된다고 하고 투자는 장기적인 수익성 부동산에 한하고 항구적인 용도를 갖는 자산 등으로 시장조사를 통하여 정상가격 또는 시장가격으로 거래된다고 한다.
그러나 이것은 실천적이론이 아니고 단지 학계의 이론이다. 그 누구나 투자와 투기의 복합적 계산하에 투자하는 것이다. 투자자 누구나 요구수익율보다 기대수익률이 높거나 투자가치가 시장가치 보다 크다면 투자를 결정하는 것은 당연한 결론이다. 도시의 성장과 교통시설의 개선, 또는 인근지역개발, 규제법령의 해제 등등의 사유가 발생 될 때는 주변 지가가 상승하고 그러한 경우는 정부는 그 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 토지의 거래사항을 주시하고 부동산 소유권이전에 대하여 제한적 거래를 규제하는 경향이 있으나 이것 또한 정부에서 지가가 상승할 수 있고 지가가 상승하는 구역이라는 상징성을 부여하는 셈이다.
토지거래허가구역에 있어서 사전거래의 1차적, 형식적 규제보다는 거래후 사후적 이용에 대한 실질적 심사가 병행되어야 하고 또한 토지거래허가구역이든 토지거래신고지역이든 간에 투자자 또한 투자의 한 방법으로 토지의 취득후 효율적 이용을 위한 수반된 행동이 있어야 할 것이다.
그러므로 토지에 있어서는 부동산 투자의 특성이 포함된 투기와 투기심리를 포함한 투자는 병존하는 것이다.
그러나, 예전처럼 묻지마 투자는 앞으로 있을 수도 없고 있어서도 않되지만, 앞으로는 있지도 않을 것이다. 요즘은 투자분석을 위해서 먼저 현금 수지의 미래가치와 현재가치의 계산에 대한 이해가 필요하며 투자에 대한 명확한 인식없이 부동산 투자, 부동산 금융, 부동산 평가 및 분석, 부동산 개발에 대하여 접근하는 것은 사실상 불가능 하고 투자자의 복합적개념이 필요하기 때문이다.