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저당권으로 담보채권, 이행기도래 전 경매 효력

이점수 법무사의 법률상담

2003년 01월 07일 (화) 00:00:00

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Q A는 B소유 건물과 대지를 근저당권실행을 위한 경매절차에서 매수하여 매각대금을 모두 지급하고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 그런데 A가 위 건물명도 등을 청구하자, B는 근저당권자가 근저당권으로 담보되는 채권의 이행기가 도래되지 않았음에도 경매를 신청하여 매각되었으므로 위 근저당권실행을 위한 경매절차는 무효라고 주장하면서 건물명도 등을 거절하고 있습니다. B의 주장대로 근저당권으로 담보되는 채권의 이행기가 도래되지 않았음에도 경매를 신청하였다면 그 경매는 무효가 되는지요?

A 민법 제363조 제1항에서는 "저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 수 있다"라고 규정하여 저당권자의 경매청구권을 인정하고 있습니다. 그런데 채권자가 저당권으로 담보되는 채권의 변제기가 도래하기 전에도 저당권실행을 위한 경매신청을 할 수 있는지에 관하여 판례를 보면, "채권자는 특단의 사정이 없는 한 변제기가 도래하기 전에 채무자에게 채무의 이행을 청구할 수 없는 것이므로, 저당권자는 피담보채권의 변제기 도래 전에 저당권실행을 위한 경매신청을 할 수 없다"라고 하였습니다(대법원 1968. 4. 14.자 68마301 결정).
그러므로 위 사안에서와 같이 근저당권자가 근저당권으로 담보되는 채권의 이행기가 도래되지 않았음에도 경매를 신청하여 매각된 경우 그 경매절차가 무효인지 문제됩니다.
관련 판례를 보면, "담보권자가 피담보채권의 이행기의 도래 전에 담보권을 실행하여 경매절차가 개시되었다 하더라도 그 경매신청이나 경매개시결정이 무효로 되는 것은 아니고, 이러한 경우 채무자나 소유자는 경매개시결정에 대한 이의신청 등으로 경매절차의 진행을 저지하여야 하며, 이러한 조치를 취하지 아니하여 경매절차가 진행되고 경락허가결정에 따라 경락대금이 납입되었다면, 이로써 경락인은 유효하게 경락부동산의 소유권을 취득하고 신청채권자의 담보권은 소멸하며, 이러한 이치는 그 경매신청이 전세권에 기한 것이라거나 이중경매신청에 해당하는 것이라고 하여 달라지는 것은 아니라 할 것이다"라고 하였습니다(대법원 2002. 1. 25. 선고 2000다26388 판결).
따라서 위 사안에 있어서도 B의 주장대로 근저당권으로 담보되는 채권의 이행기가 도래되지 않았음에도 근저당권자가 경매를 신청하여 A에게 매각되었다고 하더라도, B가 경매개시결정에 대한 이의신청 등으로 경매절차의 진행을 저지하지 않아 경매절차가 계속 진행되어 A가 위 건물 등의 소유권을 취득한 이상 A는 유효하게 위 건물 등의 소유권을 취득하였다고 할 것이므로, B로서는 A의 건물명도 등의 청구에 응하여야 할 것입니다. <문의:02)593-2774∼5, ijs99115566@hanmail.net>