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물건 인도받아야 경매 종료

초보자 경매따라잡기 6

2003년 01월 07일 (화) 00:00:00

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이강신 신구부동산연구소 대표
경매는 사실상 경매물건을 인도받아야 경매가 종료되는데 점유자 또는 소유자, 배당 받는 임차인, 또는 진정임차인, 가장임차인 등등이 낙찰금액에서 배당을 받아야 하는데 배당에서 전액 배당 받은 임차인도 간혹 이사비용을 요구하는 경우도 있고 가장임차인인 경우는 배짱과 협박 기타 등등의 사유로 명도에 응하지 않는 경우가 많다. 그러므로 명도가 쉬운 물건은 그만큼 경매에 있어서 이익이 있는 것이다. 그럼 명도의 원칙은 최소의 경비로 최대한 빠른 시일에 처리하는 방법 밖에 없다. 우선 경락인은 경락 대금을 완납한 때에 목적부동산의 소유권을 취득한다. 그러므로 낙찰대금을 완납하고 바로 인도명령을 신청한다. 인도명령 신청 상대방이 아닌 경우에도 바로 명도청구의 소를 제기한다.
형식상으로는 세입자이지만 신의원칙상 소유자와 같은 인물로 추정되면 인도명령을 신청하면된다. 채무자의 확장으로 인도명령 신청의 범위로 소유자의 가족 또는 가족 공동생활자, 무권원 점유자(사용대차), 등기부상 소유자는 아니지만 실질적인 소유자 즉 명의신탁한 경우가 있다. 인도명령 신청시 심문일은 신청인이 주장하는 사실에 대하여 법원에서 소명자료를 요구하는 경우가 있으며 심문일에 피신청인이 심문에 응하지 않으면 신청인이 유리해지고 응하지 않는 것은 그만큼 인도명령 자체를 인정하는 셈이다.
낙찰대금 지급 기일이 결정되면 부동산 점유자에게 그 사실을 알리고 낙찰대금을 완납하면 낙찰자에게 소유권이 이전되며 그로 인해 부동산 점유자는 명도를 한다는 통보와 아울러 내용증명을 발송하면 된다. 또한 명도의 단계는 정보수집, 소강, 흥정, 합의, 집행으로 진행 될 수 있으며 절차보다는 원만한 합의로 해결하는 것이 현명한 방법이다. 또한 가장임차인이 배당에서 배제되면 낙찰자에게 명도를 거부하고 강한 저항을 하는데 그에따른 대체 방안으로는 사기미수 및 주민등록법위반, 채권에 대한 가압류, 부당 이득금 반환 소송을 제기 할 수가 있으며 소유자가 집기만 놓고 이사간 경우는 환가명령이나 소유자 소재 파악이 어려운 경우는 집행 후 집기보관하고 보관료에 따른 압류를 한 후 최종적으로 유체동산 경매를 실시한다. 또한 점유자가 버티면 어떻게 할 것인가는 우선 계고를 하여 상대방에게 심리적으로 동요를 일으키게 하고 강제집행을 진행하면 한푼의 이사 비용도 없다는 것을 설득과 이해, 그리고 인식시켜 원만한 해결을 유도하는 것이 최상의 방법이다.
다음호 부터는 부동산 전반에 걸쳐 권리분석, 가격분석, 용도분석, 세무분석등에 대하여 기술코저한다.