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노무현정부 출범과 장단기 집값 전망

투기심리 감소하고 집값 안정

2003년 01월 01일 (수) 00:00:00

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강력한 투기억제와 행정수도 이전을 기치로 내건 노무현정부하에서 서울 수도권 부동산시장이 어떤 방향으로 움직일지 관심이 집중되고 있다.
1개 기업체나 관공서의 이전도 지역별 집값에 큰 영향을 주고 있는 상황에서 수도 이전이 가져올 영향은 매우 클 것이다. 아직까지 수도 이전의 구체적인 규모나 시기 방법 등에 대한 안이 나오지는 않았지만 대체로 인구 50만명에서 장기적으로 100만명 정도를 수용할 수 있는 정치 행정 중심지로 건설할 예정이다. 먼저 대통령 직속기구인 지방화분산위원회(가칭)를 설치하고 특별법을 만들어 10년 정도 기본계획을 세워 임기중 4개년 또는 5개년 계획을 세워 본격 추진하게 될 것이다.
이같은 계획대로 행정수도가 이전될 경우 수도권 집값은 어떻게 될까?
수도 이전에 따른 주택 수요가 감소하는 시점은 지금 당장이 아니라 앞으로 10년 후에나 가능한 일이기 때문에 주택시장에 당장 큰 영향을 미치지는 않을 것이다.
다만 수도 이전으로 서울에 집중된 기능을 분산하는 목표와 방법의 대강이 제시되었고 노무현당선자가 강력하게 투기를 억제하리는 예상이 가능하기 때문에 투기 심리가 줄어들면서 집값이 안정화되는 효과는 분명히 있을 것이다.
특히 행정수도 이전이 특별법 개정 등으로 가시화될 경우 단기적으로는 투기수요가 위축돼 수도권 외곽지역이 하향 안정화될 가능성이 높다. 또 행정수도 이전과 같은 초대형 프로젝트는 비용의 다과를 떠나 건설경기가 살아나는 계기가 될 수 있다. 노무현 당선자가 매년 임대주택 15만～20만호 건설, 전월세 가격 통제, 전국 40만호의 노후불량주택 정비, 임기내 250만호의 주택공급 등을 공약한 만큼 내년 건설 경기는 우려한대로 급격하게 위축되지는 않을 것으로 보인다. 다만 최근들어 다세대 다가구 등 주거 수요자의 선호가 떨어지는 주택 공급량이 급증하는 것은 우려할만한 일이다. 주택공급의 총량이 늘어 전셋값 안정에는 기여할 수 있을지 몰라도 결국 수요자들이 외면하는 곳은 슬럼화할 가능성이 높기 때문이다.
행정수도 이전의 방향이 잡혔다면 수도권에서도 양적인 공급 정책보다는 주거의 질을 높이는 쪽으로 나가야 향후 주택경기가 후퇴했을 때 가격 급락 등에 따른 후유증을 줄일 수 있다. 임대주택도 교통이 편리한 곳 위주로 평형 구성을 다양화해 수요자의 욕구에 부응할 수 있어야 한다. 경험적으로 보면 부동산시장의 지역별 호재는 빠르게 시장에 영향을 미치는 반면 지역별 악재는 오랫동안 잠복하면서 서서히 시장에 반응하는 경향이 강하다. 행정수도의 이전 문제도 수도권 기능과 수요의 분산이라는 측면에서 수도권 주택가격에 악재인 것이 분명하지만 그 효과는 눈에 보일 정도로 확연하게 나타나지 않을 것이다.
오히려 행정수도 이전추진을 계기로 강남권 재건축 투자에 집중된 여유자금이 경부고속철도 개통과 맞물려 대전 및 충청권 토지 및 주거단지로 이동할 가능성이 높다. 행정수도 이전 예정지로 거론되는 곳과 인접지역은 서울 수도권 부동산시장에서 이탈한 자금이 몰릴 가능성이 매우높다. 따라서 투기가 우려되는 지역에 대해서는 선제적으로 투기과열지구 지정이나 토지거래 허가구역 지정 등을 통해 강력하게 투기를 억제할 필요성이 있다.
내년 부동산시장의 변수는 작금에 문제되고 있는 행정수도 이전보다는 저금리기조와 경기 회복 여부에 달려 있다고 본다. 실수요자의 구매력이 제자리 걸음을 하는 상황에서 계속 이어진 집값 상승의 여파로 내년에는 거래량이 급감하면서 시세와 실거래가격이 달라지는 이중 가격 구조가 나타날 가능성이 높아졌다.
지역별로는 서울 충청라인을 잇는 화성 평택 등 수도권 남부지역은 오히려 강세를 띌 수도 있을 것이다. <닥터아파트(www.DrApt.com) 곽창석이사>