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2003년 리모델링 시장 전망

전문가칼럼

2003년 01월 01일 (수) 00:00:00

윤영선

윤영선 한국건설산업연구원 선임연구위원

2002년도 건축물 리모델링 시장은 전반적으로 비주택부문을 중심으로 안정적인 성장세를 유지해 왔다. 그러나 주택 부문 특히, 공동주택 리모델링은 여전히 부진을 면치 못한 한해였다. 공동주택 리모델링 시장이 아직 제자리를 잡지 못하고 있는 주된 이유는 관련 법 개정 등 제도적 여건이 미비하였고 재건축과 비교한 리모델링의 수익성이 불확실하였기 때문이다.
2003년도 리모델링 시장에는 거시적 건설경기와 리모델링 관련 정책이라는 두 가지 변수가 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 먼저 2003년도에는 건설경기가 위축될 것이라는 시각이 지배적이다. 특히 그동안 건설경기 상승세를 주도해 온 건축경기 특히, 민간 주택경기의 위축이 두드러질 것으로 전망되고 있다.
건축경기의 하락은 리모델링 시장에 대하여 부정적인 영향과 긍정적인 영향을 동시에 미칠 것이다. 부정적인 영향으로는 전반적인 민간부문의 주택 등 부동산에 대한 투자 심리의 위축으로 건축시장의 한 부분인 리모델링 시장에 미칠 마이너스 영향을 예상할 수 있다. 이에 비하여 리모델링 시장은 신축이나 재건축 등의 수요를 대체하는 성격을 갖고 있기 때문에 건축경기의 하락은 오히려 리모델링 수요를 증대시키는 효과를 가져 올 수도 있다. 2003년도에는 이러한 상반된 효과가 동시에 나타날 것으로 예상되지만 실제 어느 쪽의 영향이 더 크게 나타날 것인지에 대해서는 쉽게 판단하기 어려우나 결과적으로 지속적인 성장세를 유지할 가능성이 높다.
둘째로, 2003년도 리모델링 시장에는 제도적인 변수가 많은 영향을 미칠 것으로 예상된다. 특히 이러한 정책 내지 제도적 변수들은 공동주택 리모델링 시장에 많은 영향을 미칠 것으로 판단된다. 먼저, 2002년 말에 개정된 '도시및주거환경정비법'에서는 재건축에 대한 내용 및 절차를 엄격히 규정하여 무분별한 재건축이 상당히 억제될 것으로 판단된다. 그리고 이와 관련 재건축의 가능 시점을 현행 준공 후 20년에서 40년으로 늦추는 방안도 검토되고 있다. 이렇게 되면 현실적으로 재건축을 추진하고 있는 많은 공동주택단지들이 리모델링을 선택하는 방향으로 전환될 가능성이 높다.
그리고 내년 초에는 '주택건설촉진법'이 '주택법'으로 개정될 전망인데 이 법의 개정으로 공동주택 리모델링 추진 시 발생하는 장애 요인이 상당부분 제거될 것으로 기대된다. 이 법에서는 리모델링과 관련된 여러 가지 개정 사항들을 담고 있지만 무엇보다 주민동의 조건을 80%로 규정하고 미동의자에 대한 매도청구권을 부여함으로써 동 또는 단지 차원의 리모델링을 보다 원활히 추진할 수 있는 기반을 제공하고 있다. 또한, 2003년에는 노후 건축물이 밀집된 지역에 대하여 포괄적 특례 기준의 적용을 가능하도록 하는 리모델링 관리지구의 도입을 위한 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령'이 개정될 예정이다. 이 제도가 도입될 경우 도시계획적인 차원에서 기존 건축물의 관리가 가능하게 되어 무분별한 재건축이 억제되고 체계적인 리모델링이 유도될 것이다.
이상의 여건 변화를 토대로 2003년도 리모델링 시장을 전망해 보면 대체로 전년도의 성장 탄력세를 이어 나갈 것으로 예상된다. 즉, 전반적인 건설경기 특히 건축경기의 하락세에도 불구하고 리모델링 시장은 비교적 안정적인 성장세를 이어갈 것으로 전망된다. 구체적으로 2003년도 리모델링 시장 역시 2002년도에 이어 비주택 부문의 강세가 이어질 것으로 예상된다. 비주택 부문은 공동주택과 달리 재건축을 통한 수익성 향상을 기대하기 어렵기 때문에 리모델링을 통한 임대 또는 분양 가격과 재산가치 향상을 추구하게 될 것이다.
그러나 공동주택 리모델링은 여러 가지 유리한 제도 개선에도 불구하고 실질적인 활성화 단계에까지 이르지는 못할 것으로 전망된다. 무엇보다 제도 개선에 따른 영향이 내년 하반기 이후로 예상되고 있으며 여전히 재건축의 가능성과 수익성에 대한 주민의 기대 수준이 높기 때문에 리모델링을 선택하는데는 아직 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 이런 측면에서 공동주택 리모델링 시장은 여러 가지 여건상 앞으로 2∼3년 후 즉, 2005년 경 이후부터 본격적으로 활성화 될 것으로 판단된다. 그러나 이러한 여건에도 불구하고 2003년도 공동주택 리모델링 시장은 2002년도보다는 수주 규모가 다소 늘어날 것으로 예상된다.
프로필
행정학박사(서울시립대학교), 한국건설산업연구원 선임연구위원(현), 한국리모델링협회 부회장(현), 국토연구원 책임연구원(전)