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테마형 상가 당분간 안심하고 접근

새해 부동산투자

2003년 01월 01일 (수) 00:00:00

부동산신문

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해가 바뀌면 부동산 시장에도 많은 변화가 있을 것으로 예상된다.
새로운 대통령 당선자의 부동산에 대한 서민을 위한 정책이 예상되고 있으며 재개발·재건축 절차 변화와 오피스텔에 대한 주거 판정 여부에 대한 결정 등이 남아 있다.
그리고 아파트의 규제책에 이어 주상복합에 새로운 규제책을 적용하느냐하는 것도 하나의 과제로 남아 있다.
특히 주목되는 것은 부동산시장에서 전 국토에 대한 개발 허가제가 적용되면서 도시지역외의 비도시 지역도 개발시에는 도시계획에 따른 허가를 득해야 한다는 것이다.
즉 신년부터는 국토계획 및 이용에 관한 법률이 새롭게 시행됨에 따라 도시지역과 비도시지역의 구분없이 도시계획도 수립을 해야 한다는 것이다.
이것은 국토이용의 관리 체계를 일원화 하겠다는 것이다. 그동안은 도시지역에는 도시계획법이, 비도시지역에는 국토이용관리법이 따로따로 적용되었으나 이제는 2개의 법이 하나로 통합되어 적용된다는 것이다.
이렇게 되면 전 국토에 대한 개발허가제가 도입되면서 각종 개발사업이 크게 규제될 것으로 예상되고 지구단위계획 수립도 늘어나게 돼 개발을 할 경우 관련 규제 사항을 더 면밀히 알아 볼 필요가 있다.
또한 개발 허가제가 도입되면 각종 건축 입지와 계획이 적절한지 도로 및 기반시설이 확보 되었는지도 중요하고 주변 환경과 조화를 이루는지도 사전에 검토대상이 된다.
그리고 용도 지역에 대한 구분 기준도 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 통합하여 운영하게 됨으로써 여기에 따른 용적률과 건폐율 등이 일부 달라질 것으로 보여 파생적으로 개발사업과 투자가치에 대한 변화가 예상되고 있다.
이러한 변화속에 향후 2003년도 부동산에 대한 상품별 시장전망을 해 본다.
■아파트시장
아파트 시장은 외환위기 이후 정부의 각종 부양책으로 효과를 거두었고 또한 저금리 기조의 정착과 금융기관들의 주택담보 대출의 급증으로 주택가격을 상승시키는 요인이 되기도 했었다. 이로인하여 아파트가 2002년도 이후 가장 수익성이 높은 상품으로 부상되기도 하였다.
그러나 최근 들어 미국 경기회복의 지연으로 대외적인 환경악화 등으로 향후 우리경제에 부정적인 영향을 미칠 전망이다. 즉 대외적인 환경악화는 우리 경제를 둔화시키는 방향으로 작용할 전망이므로 2003년에는 우리 경제가 상반기까지는 본격적으로 회복을 나타내지 못하고 작년과 비슷한 성장률이나 다소 침체될 것으로 전망하고 있다.
여기에 미국과 이라크와의 전쟁과 이로인한 유가인상이 현실로 다가오면 실제 경제성장률에 악영향이 미칠것이며 실질 경제성장률에 변동이 일어나면 아파트 전세가격이나 매매가격에도 영향이 있을 것으로 예상된다.
따라서 향후 경기부진이 예상될 경우 아파트 매매 및 전세가격의 하향 안정세를 유지할 것으로 예상되고 있다.
■재건축시장
재건축시장은 기존의 사업이 확정된 단지를 제외하고는 사업추진이 중장기화 될 것으로 예상된다. 그리고 용적률에 대한 가격 상승분은 이미 모두 반영되어 추가적인 가격 상승분은 미미한수준이 될 것으로 추정되고 있다
즉 용적률 증가분이 감소함에 따라 일반 분양 물량이 적어지고 이로인한 재건축 아파트에 포함되었던 기대이익이 감소, 재건축에 대한 투자도 단지별로 신중을 기해야 할 것으로 예상된다
■오피스텔시장
오피스텔 시장은 각 지역별로 그 공급이 수요를 초과하는 지역도 있다. 특히 이러한 것이 주거용으로 소화되기 때문에 문제는 조금 달라지기는 하고 있다.
특히 결정을 앞두고 있는 주거용 논란 여부가 주목된다. 10만가구 이상 공급될 주거용 오피스텔이 장기적으로 공동주택으로 분류가 된다면 건축 규제를 통해 주차장 강화나 용적률 강화 등으로 규제가 따르긴 하나 중대형 및 고급화가 진행될 것으로 예상된다.
그리고 이러한 오피스텔이 주거용으로 자리를 잡는데는 정부의 정책방향과 시설 사용에 대한 공동관리 규약의 제정 거래유통을 활성화 시키기 위한 오피스텔 물건정보의 통일 기준설정 등의 산적한 과제가 많다.
■상업용건물/상가
2003년도의 상가시장은 2002년도 11월로 앞당겨 시행된 상가임대차보호법 이후 담보가치하락 등의 이유로 어느정도 투자에 대한 우려가 따랐으나 수익률 측면에서 볼때 상가 소유자들이 조기에 임대료 인상을 통하여 소득 수익률 향상 되었으며 향후 2003년에도 상권의 중심성 정도에 따라 자본이득률은 물론 운영수익률도 높아질 것으로 예상되고 있다.
특히 상권의 중심성에 따라 테마형 상가의 개발과 투자 등이 올 상반기까지는 지속될 것으 로 보이며 어느정도 공급물량이 넘치거나 대체상품이 일어나지 않는 이상 향후 상가 시장의 투자 자금은 일정 기간동안 지속될 것으로 추정된다.
<문의:02)749-6008>