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2002 주택 부동산시장 10대뉴스

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2002년 12월 25일 (수) 00:00:00

부동산신문

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2002 주택 부동산 시장은 어느 해보다 많은 변화가 있었다.
주택경기 활황이 과열양상으로까지 치닫으며 정부의 잇단 안정대책을 불러 왔고 이에 따라 틈새를 찾는 투자자들의 행보도 숨가빴다.
주 5일 근무제가 확산되면서 전원주택이나 펜션 시장도 영역을 넓혀가고 있고 주택경기 활황에 힘입어 IMF 이후 워크아웃에 들어갔던 업체들도 빠른 정상화의 길을 걷고 있다.
다사다난했던 2002년 주택 부동산시장의 10뉴스를 선정, 게재한다.

잇따른 부동산시장 안정대책 발표
2002년 정부의 정책은 '투기와의 전쟁'으로 요약된다.
서울 강남 재건축아파트에서 시작된 부동산 투기열풍으로 강남아파트는 물론 전국적인 부동산 투자열풍으로 이어졌다. 정부는 이들 투자자중에 투기세력이 상당수 포함되어 있다고 판단 10여 차례에 걸쳐 부동산 안정대책을 발표했다.
올초 1·8대책을 시작으로 3·6대책, 8·9대책, 9·4대책, 10·11대책 등 굵직한 것과 토지거래허가구역 확대, 세무조사 실시 등의 대책들이 쏟아졌다.
정부대책으로 올해 새로 적용된 제도로는 ▶오피스텔 선착순 분양 금지 ▶무주택 우선공급제도 ▶세무조사와 기준시가 수시조정 ▶재건축 추진아파트에 대한 자금출처 조사 착수 ▶양도세 불성실신고 혐의자에 대한 세무조사 착수 ▶양도세 실거래가액 자료 관리 강화 ▶재건축 안전진단 강화 ▶지구단위계획 수립대상 확대 ▶분양권 전매제한 ▶투기과열지구 확대지정 ▶리모델링 활성화 ▶임대주택 공급 확대 등이 있다.

강북뉴타운 개발계획 발표
올 하반기 주택시장을 이끈 일등공신은 강북뉴타운개발계획이다.
서울시는 강남과 강북의 균형발전을 위해 노후 주거지역이 밀집한 길음·은평·왕십리 등 3곳을 뉴타운 시범지역으로 우선 선정하고 주거 중심형 뉴타운, 도심형 뉴타운, 신시가지형 뉴타운으로 개발키로 했다.
뉴타운후보지는 개발계획 발표이후 땅값이 두배 이상 치솟고 위장전입과 지분분할이 성행하는 등 투기바람이 불었다. 이에따라 시가 이 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 건축허가와 개별등기를 제한하는 등 투기대책을 펴자, 한때 이 지역 법원경매 낙찰가율이 최고 30％까지 오르는 기현상이 벌어지기도 했다.
시는 최근 주택공사와 토지공사를 개발사업에 참여키로 결정하고 강북권 뉴타운 개발사업을 당초 계획보다 2년 가량 앞당겨 2010년에 조기 마무리할 계획이다

부실기업 잇단 정상화
올해는 IMF이후 경기침체로 경영난에 빠진 기업들의 약진이 두드러진 한해였다.
99년을 전후로 대우건설, 벽산건설, 쌍용건설, 경남기업 등이 워크아웃에 들어갔고 중견건설업체인 건영, 한신공영, 고려산업개발 등이 법정관리에 들어간 바 있다.
이들 업체들은 올해 정부의 주택건설부문 활성화 정책에 따른 주택시장 활황에 힘입어 워크아웃을 조기졸업하는 등 기업정상화에 청신호가 켜졌다.
벽산건설은 사옥 매각과 계열사 정리 등에 힘입어 지난10월 워크아웃에서 조기졸업 했다.
벽산건설에 이어 지난 9일 워크아웃 조기졸업이 최종 결정된 경남기업은 올들어서 6,500억원에 달하는 수주고를 기록했다. 대우건설은 인력감축과 임금삭감 등을 통한 구조조정으로 최근 워크아웃졸업 직전 단계인 자율추진 단계에 진입했다. 쌍용건설은 내년 상반기 자율추진단계를 목표로 기업정상화에 박차를 가하고 있다.
또한 지난 11월 한신공영이 법정관리에서 벗어 난데 이어 고려산업개발이 총부채비율을 150％로 낮추는 등 그동안 법정관리를 받아온 기업들의 선전이 두드러진 한해였다. 최근 기업매각이 결렬된 건영은 총부채비율을 200％로 낮췄다.
이밖에도 지난 2000년 5월 '왕자의난' 여파로 유동성 위기에 빠진 현대건설은 국내 재건축, 재개발 수주, 해외 건설사업 미수금 확보 등을 통해 자금운영에 숨통이 트였다.

상가임대차 보호법 시행
11월1일 영세 상가 세입자들의 고통을 덜어주기 위한 상가건물 임대차보호법이 시행됐다.
상가임대차보호법 시행으로 일정규모 이하 보증금을 내고 임차계약을 체결한 상가 임차인들이 최대 5년간 계약갱신 요구권을 보장받게되며 임차 후 사업자 등록을 신청하면 건물소유주가 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있게 된다.
상가임대차보호법의 보호를 받는 상가 임차인들은 채권의 우선변제, 소액보증금의 최우선변제, 임차권등기 명령신청 등의 보호를 받을 수 있다. 특히 최우선변제의 적용대상은 보증금 범위와 지역별로 보호금액이 다르게 정해져 있다.
그러나 상가 임차인들의 임차권 보호를 위해 시행된 상가임대차보호법은 시행초기부터 마찰을 빚었다. 법시행 전 건물주들이 임대료를 대폭 상승시켰으며 건물주과 임차인들간의 갈등으로 신청도 못하는 사례가 빈번히 발생했으며, 보호받을 수 있는 보증금 범위가 너무 적다는 비난을 받았다.

인천동시분양 첫 실시
서울지역 동시분양에 이어 인천에서도 10월1일 첫 동시분양이 실시됐다.
인천 1차동시분양을 통해 쏟아져나온 물량은 3,394가구로 서울 동시분양의 물량이 많지않아 서울과 인천, 수도권 지역의 실수요자·가수요자들의 관심이 집중됐다. 특히 인천은 서울이 분양권 전매제한으로 아파트 신규분양 시장이 위축되자 반사이익으로 높은 경쟁률을 보였다.
인천지역은 그간 아파트 공급이 많지 않았지만 올들어 전셋값, 매매값이 큰 폭으로 오르면서 건설업체들이 잇따라 대량공급을 했으며, 계속된 3차례의 동시분양을 통해 송도신도시와 삼산지구, 원당지구, 마전지구, 당하지구 등에 아파트가 대량 공급됐다.
인천 1차 동시분양의 첫 풍경에도 인천지역에 대한 수요자들의 관심이 드러났다. 9월24일 문을 연 신성의 모델하우스에 아침부터 내방객들의 행렬이 늘어서면서 청약열기가 이어졌고 특히 인천지역 실수요자보다 외지의 투자자들이 대거 몰리면서 비투기과열지구 프리미엄을 이용하려는 떳다방들의 움직임도 대거 엿보였다.
인천시청은 앞으로도 매달 동시분양을 실시할 계획이다.

용인동백지구 사업승인 무더기 반려
용인 동백지구 사업승인이 무더기로 반려됐다. 또 11월 17일에는 설상가상으로 투기과열지구로 지정됐다.
당초 용인동백지구는 한라건설을 주간사로 하는 서해종건 등 11개 주택건설업체들이 오는2006년까지 100만여평 대지에 1만6,600여가구를 조성, 신주거지로 만든다는 계획이었다.
그러나 용인시는 시가 요구한 교통체증해결 대책이 마련되지 않았다는 이유로 사업승인을 반려, 동백지구내 아파트 분양이 해를 넘기게 됐다.
이에 따라 분양지연에 따른 금융비용이 늘어날 것으로 보이고 금융 비용 증가에 따른 분양가 인상이 불가피해 실수요자 부담이 클 것으로 전망되고 있다.
용인시측은 분양업체들이 토지공사와 협의해 도로망 확충에 대한 적절한 대책안을 제출하면 사업승인을 내줄 계획이라는 입장이다.
한편 경기도는 지난 10월과 12월 두차례에 걸쳐 경기도내 투기과열지구로 지정된 용인동백, 남양주 호평, 화성시 태안지구 등의 투기과열지구 해제를 요청, 향후 방향에 귀추가 주목되고 있다.

초고층 주상복합 시대 개막
올 한 해 호황을 누렸던 주상복합 시장에서는 초고층 주상복합 공급이 봇물을 이루며 초고층 주거문화시대를 열었다. 특히 59층 규모의 도곡동 삼성 타워팰리스와 41층 규모의 여의도 대우트럼프월드의 입주를 시작으로 초고층 주상복합이 새로운 주거상품으로 각광받게 됨에 따라 30층이 넘는 초고층 주택시장에 대한 대형 건설업체들의 주도권 경쟁도 치열했다.
강남권에서는 롯데건설이 선보인 39층 규모의 잠실 롯데 캐슬골드가 360대 1의 청약경쟁률을 기록해 화제를 모았으며, 목동에 들어서는 69층 규모의 현대 하이페리온Ⅱ 역시 높은 청약증거금에도 불구, 평균 56.6대 1의 경쟁률을 기록해 부동산 시장의 시선이 집중됐다.
분양권 가격도 급등해 도곡동 타워팰리스 2차 38평형의 경우 5억1,000만원선에서 6억2,000만원선으로 뛰어올라 21%에 이르는 상승률을 기록했으며 타워팰리스 2차 29평형도 4억5,000만원에서 5억3,000만원으로 19% 뛰어올랐다.
한편, 이러한 초고층 주상복합 건설붐은 건설업체들의 신규 참여 확대와 지방공급으로까지 이어졌다. 포스코건설, LG건설, 두산건설 등이 초고층시장에 적극 진출키로 한 데 이어 대우건설과 SK건설 등은 지방권 초고층시장에 진출하는 등 사업을 강화해 나갔다.

지방 부동산경기 활황세
서울·수도권의 아파트와 토지에 대한 정부의 투기억제정책이 쏟아짐에 따라 투자자들과 업계의 관심이 지방으로 옮겨지면서 지방의 부동산경기도 활기를 띠었다. 지방 부동산은 아파트 전매 제한이나 토지거래허가제와 같은 규제가 거의 없는데다 그간 서울·수도권에 비해 가격 상승폭이 크지 않았기 때문.
한편, 지방의 재개발·재건축시장의 열기도 후끈 달아올랐다. 서울의 재건축시장이 급격히 위축되면서 비교적 사업하기 쉬운 지방도시로 주택업체들이 사업방향을 선회하게 된 것. 대형업체들을 중심으로 대구·부산·창원·울산 등의 재건축·재개발 사업 수주경쟁이 뜨겁게 전개됐다.
지방아파트들이 대형화·고급화 추세를 보인 것도 특징. 그간 지방아파트들이 중저가 중소형 위주였던 것에 반해 중대형 고급아파트 위주로 지방아파트 공략에 나서는 업체들이 늘어났다.

주5일 근무제로 전원주택·펜션 인기
2002년에는 아파트시장 위축과 주5일 근무제 시행으로 레저와 장기간 투자를 동시에 만족시킬 수 있는 전원주택과 펜션 등이 인기를 끌었다. 펜션은 불과 1∼2년 전만해도 생소했지만 서울과 수도권, 강원도 일부 지역에 대한 교통여건이 개선되면서 안정적인 임대수익을 노리는 50∼60대의 퇴직자나 은퇴 예정자들의 주목을 받았다.
때문에 펜션은 안정적인 수익형 부동산상품으로 자리잡으며 제주도를 거점으로 유명 관광지 휴양지에 대량 공급됐고 전원주택이 펜션으로 전환되는 사례도 나왔다.
펜션 등 레저형·주말형 세컨드하우스와 같은 전원주택이 부각되면서 펜션·전원주택 전문 업체와 체인점 등이 속속 등장했으며, 수도권 인기지역을 중심으로 전원주택용 대지 가격도 오름세를 보였다. 통상 아파트 사업만을 주로하던 대형 건설사들이 대단지 규모의 전원주택 사업에 뛰어든 것도 펜션 등 전원주택의 인기를 가늠케 한다.
하지만 갑작스런 열풍으로 사업성 분석과 주변 관광지 등이 제대로 파악되지 않은 채 전원주택 사업을 벌인 경우도 빈번히 발생하기도 했다.

공인중개사 시험 최다 응시
공인중개사에 대한 인식이 높아지면서 공인중개사 자격증이 '국민자격증'으로 선풍적인 인기를 끌었다. 10월20일에 치러진 제 13회 공인중개사 자격시험에는 26만여명이 원서 접수를 하고 19만6,000여명이 응시했다.
비교적 쉽게 접근할 수 있는 공인중개사 자격증을 우선 딴 후 다른 전문분야로의 진출을 꾀하는 사람들이 늘어나 고학력, 전문인력들이 공인중개사 시험에도 도전하는 사례가 잦아지고 있다. 이 같은 추세는 합격자의 67.5%가 대졸 이상인 점에서도 쉽게 드러난다.
공인중개사의 과다 배출에 대한 문제를 지적하는 목소리도 높다.
시험의 난이도 조절 및 실무능력 평가로써 적절한 수의 인원을 배출하여 부동산전문직업인으로써의 질을 높이고 중개업자만이 중개를 할 수 있는 영역을 확보하고 확대해야 한다는 목소리가 높이지고 있다.
또 올해부터는 건교부에서 주관하던 시험을 한국산업인력공단으로 이관해 처음으로 시행됐다.