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채무불이행으로 인한 계약해제

이점수 법무사의 법률상담

2002년 12월 17일 (화) 00:00:00

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Q 저의 어머니께서 어머니 소유의 주택을 팔려고 A와 계약을 맺고 계약금으로 300만원을 받고 모 일자에 잔금을 받기로 했습니다. 그러나 매수인은 잔급지급일이 지났음에도 잔금을 지급하지 않고 있을 뿐만 아니라 사정상 먼저 입주해야겠다고 하여 두 달 전부터 위 주택에 들어와서 살고 있습니다. 그리고 잔금 지급 일로부터 두 달이 지났습니다만 매수인은 잔금을 다 마련을 하지 못해서 그런다고 하면서 매번 약속을 어기고 있습니다.
참다못한 어머니께서 이 계약은 없었던 것으로 하자고 했더니 매수인은 못나가겠다고 하며 계약을 위반했다고 하면서 계약금의 2배를 돌려달라고까지 하고 있습니다. 그리고 이사비용도 내 달라고 하더군요. 제가 볼 때는 저희 어머니가 계약을 어긴 것이 아니라고 생각되는데 이럴 때는 어떻게 해야하는지요.

A 계약이란 서로 대립하는 2개 이상의 의사표시가 합치된 법률행위를 말합니다. 즉 한쪽의 청약이 있은 후 다른 한쪽의 승낙에 의하여 성립하는 불요식행위입니다. 따라서 구두로 한 계약도 성립이 되기는 하나 만일에 있을지도 모르는 후일의 분쟁을 막고 또한 정확한 증거를 확보하기 위하여 당사자들 간에 계약서를 작성하는 것이 관행입니다.
그리고 계약서를 작성할 때는 계약당사자, 계약내용, 계약성립연월일, 계약당사자의 서명날인 등은 기재되어 있어야 이후 소유권이전 등기를 할 때 이를 소유권이전 등기의 원인서면으로 할 수 있고 이를 바탕으로 등기필증을 만들 수 있습니다(부동산등기특별조치법 제 3조)
귀하의 경우 주택을 매도하려고 했다면 매매계약서를 작성하셨을 것이라고 봅니다. 그 계약서상의 내용대로 이행을 하면 되고, 만약에 매수인이 중도금을 지급하기 전에 매도인이 이행을 하지 않을 경우에는 민법(제 565조 제1항)에 의거 그 계약금의 배액을 상환하여야 합니다.
그러나 귀하의 경우는 매수인이 잔금을 지급하지 않은 것이므로 매수인이 채무를 불이행을 한 것이므로 귀하의 어머니는 매수인의 채무불이행을 이유로 계약해제를 할 수 있습니다(민법 제 544조). 물론 이후에 전개될 명도소송을 대비하여 내용증명 우편으로 계약해제의 의사표시를 전할 필요도 있을 것입니다.
또한 계약해제 이후에는 매수인은 권원없이 주택을 점유하고 있는 것이기에 귀하의 어머니는 소유권에 기한 물권적 청구권이나 계약불이행으로 인한 주택인도를 청구할 수가 있습니다. 또한 그 동안의 주택 사용에 대한 사용료(부당이득 반환청구)도 청구할 수 있습니다.
마지막으로 매수인의 이행지체로 인한 문제이기에 이사비용도 지급할 의무는 없습니다.
<문의:02)593-2774∼5, ijs99115566@hanmail.net>