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권리 우선순위 꼼꼼히 따져야

초보자 경매따라잡기 3

2002년 12월 17일 (화) 00:00:00

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이강신 신구부동산연구소 대표
권리간의 우선순위는 민법과 상법 기타 법률에 따라 우선순위가 있다.
물권과 채권간에도 우선순위가 있고, 우리나라는 물권이 채권에 우선한다는 물권 우선주의를 채택하고 있다. 다시 말해서 특정 물건 위에 채권과 물권이 함께 성립할 경우는 채권의 발생시기에 관계없이 항상 채권에 비해 물권이 우선한다는 것이다. 이러한 것을 물권 우선주의라 한다. 또한 물권간의 우선순위는 시간에 있어서 빠르면 빠를수록 권리에 있어서 강하다. 즉, 물권 상호간의 권리의 우선순위는 등기 접수 순에 의하고 법률에 다른 규정이 없을 시에는 등기 전후에 의하게 된다.
등기의 전후는 등기용지 중 갑구에서의 등기에 대해서는 순위번호에 의하고 을구에서의 등기에 대해서는 접수번호에 의한다. 또한 가등기를 한 본등기의 순위는 가등기 순위에 의한다.
배당참가 채권이 모두 일반 채권이라면 채권발생의 전후에 불구하고 평등한 비율로 배당을 받게 되지만, 기타 법률에 의하여 우선 하여 변제 받을 수 있도록 규정되어 있는 채권이 있으면 이러한 채권에 관하여는 우선적으로 배당(변제)하여야 하므로 배당표에 각 채권의 배당 순위를 기재하여야 한다. 배당 순위는 번호로 표시하며 동일 순위의 채권자가 수인인 때에는 같은 번호로 표시한다.
우선적으로 배당하여야 할 채권을 물권화 된 채권이라고 말하며 그러한 채권을 확정일자 있는 임차권이 좋은 예이다. 그럼 예를 들어 보기로 하자.
제 1선 순위에 저당권이 있고 채권의 발생시기 또는 등기일이 앞선 확정일자 없는 임차권이 있고, 그 다음에 확정일자 있는 임차권이 있다면 배당액은 선순위 저당권에 우선 배당하고 확정일자 있는 임차권이 배당받고 잔액이 남을 경우에 확정일자 없는 임차권에 배당이 된다. 그러므로 물권 권리자를 우선변제 후 채권 권리자를 변제 해 주는 것을 명심해야한다. 또한, 압류재산에 국세. 지방세 등의 법정기일 전에 설정된 저당권 등에 의하여 담보된 채권이 있는 경우에는 제 1순위는 소액 주택 임대차 보증금채권과 최종 3월분 노임. 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금 채권이 있다. 그러나 일반인에게 가장 많이 접하는 부분이 소액 임차인이 많으므로 대항요건을 살펴보면 경매개시 결정 기입등기 이전에 소액임차인의 범위에 들어야 한다. 임차권 등기를 하였다면 등기 일자에 대항력을 취득한다. 그러나 대다수의 임차인들은 등기를 하지않고 있는 바 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제 3자에 대하여 대항력을 가진다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다.