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농가주택 구입시 유의사항

투자칼럼

2002년 12월 17일 (화) 00:00:00

부동산신문

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(주)프라임탑 한재우 대표
농가주택을 구입할 때 집이 있다하여 덜렁 사버리면 곤란한 경우를 당하게 된다.
농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 집이 있는 경우가 많고 또 간혹 무허가 건물인 경우도 있다. 이를 확인하기 위해서는 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장 그리고 가옥대장(일반건축물대장)등 관련 서류를 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
또 지상권문제에 대해서도 필히 확인해야 한다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 각기 다른 경우 해당 토지에 대해서만 행사할 수 있는 권한을 일컫는데 이 경우 매수자는 건물에 대한 권리를 주장할수 없으므로 주의해야 한다. 멋모르고 농가주택을 구입했는데 나중에 갑자기 건물주인이 나타나 지상권을 주장하면 골치 아프게 된다. 농촌의 집들은 다 낡아 허물어진 집이라도 집주인이 지상권을 주장하는 경우가 종종 있으므로 토지대장과 건축물대장의 소유자가 일치하는지 꼼꼼히 살펴보고 매매계약을 체결해야 낭패를 보는 일이 없다.
보통 농가주택은 대부분이 낡고 오래됐기 때문에 재산가치가 없는 것으로 생각하기 쉬우나 요즘은 귀농자 등 구입 후 개보수(리모델링)를 해서 살려고 하는 사람들이 점차 늘어나면서 나대지와 비교해 건물이 있으면 가격도 비싸지는 추세다.
개,보수를 해서 직접 살 목적으로 농가주택을 구입할 경우 집의 내부골조를 잘 살펴봐야 한다. 내부 기둥이나 서까래 등 골조에 큰 이상이 없으면 개,보수 하는데 별 문제가 없다.
또 빈집의 대지는 텃밭과 붙어있는 경우가 많은데 만약 붙어있는 텃밭이 303평이 안되면 사더라도 대지와 건물만 이전이 되고 텃밭은 이전이 안된다. 그러나 농지원부가 있으면 문제가 없다. 또 대지라도 토지거래허가지역에서 151평 이상(그린벨트지역에서는 100평 이상)이면 토지거래허가 대상이 되므로 반드시 허가를 받아야 한다.
대부분의 농가주택은 50-70년 사이에 또 그동안 소유주가 자주 바뀌었기 때문에 건축물대장을 꼭 확인해야 한다. 다행히 가옥대장은 계약서만 있으면 면사무소 재무계에서 명의 변경만 하면 되나 이런 경우는 극히 드물다. 단 구입후 2-3년 안에 집을 허물고 새로 지을 생각이라면 지상권 문제가 생기지 않도록 확실한 장치를 해둬야 한다.