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소유권 권리관계 이전 유의

초보자 경매따라잡기 2

2002년 12월 12일 (목) 00:00:00

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이강신 신구부동산연구소 대표

경매에 있어서 소제주의와 인수주의가 있다.
즉, 부동산의 경매 종결시 경락인에게 소유권이 이전 될 때 소멸주의에 해당되는 권리는 경락으로 모두 소멸 되는 것이 소제주의고, 이들의 권리는 매각대금에서 민법, 상법 등이 정하는 변제 순위에 따라 배당금을 받아야 한다.
또한, 인수주의는 시간에 있어서 다른 최고순위의 저당권보다 빠르고 경매 신청등기보다 빠른 권리 등은 경락이 되더라도 경락자에게 그대로 인수, 인계 될 수 있는 권리들이다. 이러한 권리는 경매 부동산의 매각대금 즉, 법원의 배당 외에서 해결 되어야 하고 결국 경락인이 인수해야 하며 경락인은 인수하는 만큼의 금액을 감안하여 경락 받아야 하기에 권리분석이 필요하다.
인수주의와 소멸주의를 이해하려면 물권과 채권의 차이점을 확실히 숙지 하여야 한다. 물권은 부동산에 대하여 지배 할 수 있는 권리이고, 제 3자에게 이해관계에 영향이 많은 것이 특징이고 채권은 제 3자에게 영향이 거의 없다. 또한 물권은 물권 법정주의(물권법)에 명시되어 있어 개인이 임의대로 만들거나 수정 할 수 없는 반면 독점적으로 배타성이 있으며 채권은 등기 하여야 배타성을 가질 수 있는 비배타성이 있다. 또한 물권은 강행규정이고 모든 사람에게 주장 할 수 있고 상대방에게 양도의 자유가 가능하나, 채권은 임의규정으로서 사적 자치의 인정 범위는 넓고, 특정한 사람에게 주장하는 상대적 권리이고 사람에 대한 청구권이 있으면 양도가 불가능하다. 이러한 물권으로는 소유권, 점유권, 전세권, 지상권, 지역권, 저당권, 유치권, 질권의 8가지가 있으며 관습법상의 물권으로는 분묘기지권, 관습법상 법정지상권이 있다. 채권은 어떤 사람에게 돈을 받을 수 있는 권리 즉(청구)급구권의 개념이다. 그럼 인수주의와 소제주의를 알았다면 과연 말소기준 권리를 알면 인수냐, 소제냐가 분명해진다. 말소기준 권리는 경매 개시 결정등기, 전세권 中 전세권 만료일이 경매기입 신청 등기일로 6개월 內, 전세기간 만료시 (묵시의 갱신으로 기간의 정함이 없는 경우) 선순위 전세권자의 경매신청, 담보 가등기. (가)압류, 최선 순위의 담보물권의 경매신청시 대원칙이 있고 이러한 권리를 말소기준 권리라 말한다.
단, 압류, 가압류는 선후 관계없이 모두 소멸되고 예고 등기는 순위에 관계없이 소멸되지 않음을 명심하자.