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고덕지구 저층 초고층으로 재건축

용적률 200% 조건부 3종 주거지역 지정

2002년 11월 27일 (수) 00:00:00

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강동구 고덕지구내 저층 아파트가 초고층으로 재건축된다.
서울 강동구는 지난 11월 7일 고덕지구내 저층 재건축 대상 아파트들을 용적률 200%(2종 주거지역)에 층고제한을 해제(3종 주거지역)하는 조건부 3종 주거지역으로 지정하는 지구단위계획을 발표했다.
강동구 관계자는 "주공, 시영 등 고덕지구내 저층아파트 9개단지 2,330가구의 용적률은 최근 서울시 방침대로 2종 주거에 해당하는 200%로 묶되 3종 주거처럼 층수제한을 푸는 절충형"이라며 "공람·공고와 구도시계획위원회 절차를 거쳐 시도시계획위에 상정할 계획"이라고 말했다.
고덕지구(주공1~7단지, 시영, 공무원 아파트) 106만8,856㎡는 동간거리를 최대한 넓히고 아파트는 고층으로 지어지는 녹지공간 비율이 높은 자연친화적 단지로 조성될 것으로 기대된다.
부동산 전문가들은 "고덕지구는 서울에 위치하고 있으면서도 녹지공간이 많고 자연환경이 우수한 곳"이라며 "용적률을 제한하되 층수제한을 하지 않은 절충안은 고덕지구를 특화시킬 수 있는 판단"이라며 환영했다.
고덕주공의 초고층 저밀도개발은 구 발표이전에도 관계 전문가들에 의해 꾸준히 제기됐다.
구청의 지구단위계획 발표 이전, 고덕2단지내 한 중개업자는 "고덕주공의 가치는 재건축을 통한 시설물 개선 뿐아니라 자연환경 프리미엄도 상당부분 포함되어 있다"며 "재건축이 되더라도 동간거리는 최대한 확보하면서 고층으로 올려 이 같은 환경적 가치를 극대활 필요가 있다"고 말한 바 있다.
조합측의 분위기는 조건부 3종의 기준 적용으로 조합원들의 추가부담이 예상되지만 현실적인 대안인 만큼 받아들이는 분위기로 알려지고 있다. 또 일부에서는 입주후 아파트 가치 상승을 통해 충분히 부담금을 회수할 수도 있다는 의견도 나오고 있다.
현재 고덕주공아파트의 시세는 경쟁관계에 있는 다른 재건축아파트에 비해 저평가되어 있는 실정이다. 고덕주공 2단지 16평형의 평당대지가격은 9월 현재 2억9,000만원으로 1년전 2억원에 비해 9,000만원 정도 상승했다. 이는 지난해 비슷한 가격대를 보이던 개포시영 13평형, 잠실주공 15평형 등에 비해 최고 1억5,000만원 정도 저평가된 것으로 인근 중개업소에서는 추가 상승을 기대하고 있다.
업계에서는 용적률 200%를 적용할 경우 조합원들 추가 부담금은 용적률 250%에 비해 30%정도 늘어날 것으로 예상했다.
한국감정원은 "고덕지구내 아파트들이 용적률 200%로 재건축될 경우 조합원은 입주후 시공사에 용적률 250%로 지을 때 비해 30%정도 추가부담할 것"이라고 내다봤다.
일부 언론에서는 "이 지역의 한 재건축단지는 용적률 250%를 적용해 기존 13평형을 32평형으로 새로 지을 경우 조합원 1인당 부담금이 7,000만원 정도이나 200%를 적용하면 30% 늘어난 9,100만원 정도"라고 보도했다.
한편 부동산 전문가들은 고덕지구의 지구단위계획 발표는 용적률 230~250%를 주장하는 구내 둔촌주공 재건축 추진에도 많은 영향을 미칠 것으로 전망했다.
이번에 발표된 '조건부 3종 주거지구'는 무분별한 재건축사업을 억제하려는 서울시와 정부당국의 정책에 부합하면서 주거환경개선이라는 실리를 함께 추구한 정책이라는 평가 때문에 향후 둔춘주공에도 유사한 지구단지계획이 적용될 수 있다는 분위기다.
또 이번 안이 서울시를 통과할 경우, 인근의 개포주공이 이미 용적률 200%에 평균 12층까지의 층고제한으로 묶여있어 개포주공 재건축조합원들의 반발도 예상된다.