부동산신문

편집 : 2024.4.28 일 17:59

홈 > 뉴스 > 투자리포트 > 재테크

도심내 개발 사각지대서 이익 창출

주유소, 오피스텔 재건축

2002년 11월 27일 (수) 00:00:00

부동산신문

renews@renews

도심 내에 경영수익이 부실한 주유소를 오피스텔로 재건축한다면 새로운 수익상품으로서 태어날 것이다.
과거 주유소가 황금알을 낳는 수익상품으로 자리 매김한 후 주유소 거리 제한 철폐를 통하여 우후죽순격으로 생김으로써 입지가 열악하거나 치열한 경쟁으로 많은 주유소들이 경영난에 부딪히고 있다. 따라서 악화된 경영난을 타파하기 위하여 자체적으로 추가적인 부대사업을 하거나 새로운 시설로 거듭나고 있다
주유소를 직접 경영하던 사람이나 경영난에 부딪힌 주유소를 헐값에 매입을 하거나 경매로 나온 물건을 헐값에 낙찰받아 새롭게 개발한다면 도심내에서 현재보다는 훨씬 높은 수익을 창출할 수 있는 최유효활용 방안이 될 것이다

■경영부진 주유소를 경매로
k씨는 도심내의 개발이 미진했던 사각지대에 있는 주유소를 경매로 낙찰받았다. 폐업 직전의 주유소라 지상 시설물은 미미하고 토지대는 주변시세가 평당 1,500만원 정도에 형성이 되어 있었다. 부지의 총면적은 331평으로 오피스텔이나 원룸형 주상복합 등의 중소규모 개발이 적합한 규모다.
토지비는 현 시세로 보면 50여억원을 호가하나 경매로 20여억원 정도에 낙찰받았으며 토지를 담보로 10억원 정도의 대출도 받아 초기자금 부담을 줄이게 되었다.
건축주는 처음에 46평형 정도의 중대형 오피스텔을 3여가구 건축하고 분양가는 1,200여만원을 계산하고 당사를 방문하였으나 사업시행 컨설팅을 통하여 많은 수정이 있었다.

■주변 환경 검토
건축주의 초기의견을 토대로 사업부지에 대한 개발여건, 개발방향과 규모, 가격 등을 조사 분석해 보았다.
이 물건이 위치한 도심내 경복궁 역세권은 수송동과 내수동의 신문로를 중심으로 이미 도심재개발 사업으로 아파트와 오피스텔 등이 대규모로 혹은 입지별로 개발이 한창이다.
주변의 주요개발 현황은 군인공제회에서 시행한 경희궁의 아침이라는 아파트와 오피스텔이 2004년 준공을 목표로 아파트 360가구, 오피스텔 1,031가구 등으로 개발중이다.
분양가는 당시 730만∼750만원이던 것이 최근 오피스텔 분위기가 뜨면서 프리미엄이 2,000만∼3,000만원 정도 붙어 있다.
이외에도 금호에서 분양한 용비어천가와 벽산에서 분양한 에이트리움 등이 1∼2년전 분양 당시 평당 690만∼710만원 정도에 분양되었다. 당시 분양률은 썩 좋은편은 아니었으나 현재는 모두 분양이 완료되고 프리미엄까지 붙어있다.
이외에도 이 지역과 유사한 도심내의 미개발지역인 의주로상에 바비엥 호텔형 오피스텔과 수송동의 서비스드 레지던스형의 주상복합이 성황리에 분양되고 있다.
물론 시기적으로 주상복합이나 수익형 오피스텔이 투자처를 찾는 수요자들의 주목을 받고 있는 상태라 경쟁률이 다소 높게 나타나고 있는 것이 사실이다.
그리고 이 물건의 직후면에는 파크펠리스 아파트가 주택공사 시행, 삼성물산 시공으로 공사중이다. 아파트는 평당 980만원, 상가는 1층이 평당 1,300만원, 지하층이 400만∼450만원 정도에 분양되고 있다.
또한 인접하여 풍림산업에서도 1200가구 규모의 아파트 및 오피스텔 개발계획이 잡혀 있어 이 물건의 배후 환경이 2004년 이후가 되면 대단히 성숙되고 변화될 것으로 예상된다.

■사업성 검토
현재 주유소 부지인 이 건의 개발 타당성 검토에 있어 현재 개발되고 있는 유사지역과의 비교는 관련성이 높은 FACTOR(교통, 접근성, 가로조건, 환경, 전망, 행정여건, 상권력, 부지규모, 인지도)를 통하여 판단해보고 주상복합아파트와 오피스텔을 검토한 결과 아파트로서는 건축법적으로 사업성이 미약하여 오피스텔로 계획할 때 분양가는 평당 760만원이 적정가로 조사되었다.
공급평형대는 도심에서 외국인 임대나 싱글족 그리고 직장인 젊은 부부 등의 수요를 주타깃 으로 할 때 20∼18평형의 소형 평형을 주로 계획하였으며 12평형대도 10여% 정도 계획하였다.

■수지분석
이럴 경우 분양 연면적이 약 1,900여평 산출되고 오피스텔 평당 분양가 760만원, 2층 업무형 사업시설 700만원으로 하면 총 분양수입은 약 130억원이 된다. 여기서 토지비가 정상거래가로 보면 50여억원이 되나 경매로 20여억원에 매입한 셈이다.
여기서 관련 세금과 건축공사비 평당 300만원 설계감리비, 건물철거비 그리고 분양경비 및 홍보비 등을 계산하면 사업을 위한 지출금액이 90여억원 정도가 된다.
이럴경우 사업손익은 약 43억원이 되며 일부 토지 추가 매입분과 금융비용을 계산하더라도 약 29억원 정도의 사업 수익이 발생하게 된다
이처럼 주유소로서의 운영이나 경영이 어정쩡한 곳은 전문 컨설팅업체를 통해 사업성검토를 한 후 도심형 혹은 지역에 맞는 새로운 개발을 통해 수익을 재고하는 것도 본인의 자산운용을 시기 적절하게 운영하는 발빠른 대처다.
특히 여기서 유의할 것은 매입해서 사업을 하는 경우는 토지가에 따라 사업의 수익성이 크게 달라지게 된다는 점을 잊지 말아야 할 것이다. <문의:02)749-6008>