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강북 뉴타운 법원경매 노려라 |
| 계획발표후 낙찰가율 껑충 관심 집중 |
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강북 뉴타운지역이 토지거래허가구역으로 지정됨에따라 이지역 법원경매에 관심이 높아지고 있다. 법원경매로 물건을 취득하면 까다로운 토지거래허가를 받지 않고서 부동산을 구입할 수 있기 때문이다.
법원경매 정보업체 유니마이다스(www.unimidas.co.kr)가 조사한바에 따르면 지난 10월23일 강북뉴타운 발표이후 낙찰가율(낙찰가/최초감정가격)이 평균 10%, 최고 30%까지 상승한 것으로 나타났다.
법원경매를 통해 물건을 구입할 경우 학교나 공원, 도로, 공공시설 등으로 수용되는 나대지를 피하고 건물이 있는 물건을 구입하는 것이 좋다. 또한 뉴타운지역은 건축허가 및 개별등기가 제한되기 때문에 투자자들은 주의를 기울여야 한다. 다가구 주택을 경매로 취득했을 경우 개별등기가 불가능하기 때문에 아파트 입주권이 1개만 인정된다.
뉴타운지역과 인접해 수혜를 입을 것으로 예상되는 인근지역의 법원경매도 눈여겨볼 필요가 있다. 유니마이다스 김백기 전무는 "뉴타운지역의 물건은 개별공시지가로 수용되어 개발이익이 떨어질 수 있기 때문에 이러한 염려가 없는 인접지역에 관심을 가져볼 만하다"고 조언했다.
뉴타운 인접지역으로는 ▲성북구 정릉동 ▲성동구 하왕십리동, 홍익동, 도선동 ▲동대문구 용두동, 신설동 ▲중구 신당동, 황학동 ▲종로구 승인동 등이다.
이들 지역은 동일부가 뉴타운지역에 포함되면서 토지거래허가구역으로 지정되었지만 건축허가 및 개별등기제한이 시행되지 않는 등 간접개발이익이 클 것으로 점쳐지고 있다.
한편 개발발표부터 착공까지 4∼5년, 완공까지 10년정도의 시간이 소요되므로 장기적으로 투자시점의 계획을 세워 관리해야 한다. 보통 개발지역가격은 개발계획부터 완공까지 가격상승률을 100％로 가정할 경우 개발계획 발표이후 30％, 착공시작 30％, 입주시기 40％가량 가격상승이 있다.
유망경매물건
서울시 성북구 정릉동 192-400(주택)=오는 21일 서울본원 경매7계에서 입찰에 부쳐진다. 숭덕초교 인근에 위치해 있고 버스정류장과 5분거리이다. 건물 일부가 도시계획시설도로와 접해 있다. 대지97.1평, 1층의 방3개에 32.8평과 4.4평의 창고, 2층의 방3개에 19.5평, 5평의 지층, 제시외 변소가 0.3평이다
최초 감정가 4억3,400만원에서 한차례 유찰돼 최저입찰가는 3억2,200만원. 등기부 등본상 근저당권 2건, 가압류7건, 임의1건은 낙찰후 잔금납부와 동시에 소멸된다.
입찰명세서상 후순위 임차인이 거주하고 있어 낙찰시 명도부담금은 없으나 명도비용은 감안해야 한다. 사건번호 2002-6631<문의:유니마이다스 2168-8000>
서울시 동대문구 용두동 14-1, 14-2, 20-5, 20-7, 20-8, 20-9, 20-10(주택)=오는 25일 서울북부지원 경매 5계에서 입찰에 부쳐진다. 도심재개발지역으로 인근에 시장, 관공서 등이 위치해 있으며 대지의 일부가 일반상업지역과 준주거지역으로 이뤄졌다. 대지는 16.8/2,222평, 건평은 21.76평이며 제시외 욕실과 화장실이 2.8평이다.
감정가 2억4,100만원에서 두차례 유찰돼 최저입찰가는 1억5,400만원. 등기부등본상 근저당권 1건, 임의1건은 낙출후 잔금납부와 동시에 소멸된다.
입찰명세서상 2명의 후순위 임차인이 거주하고 있어 낙찰시 명도부담금은 없으나 명도비용은 감안해야 한다. 사건번호 2002-4931<문의:유니마이다스 2168-8000>
서울시 성북구 정릉동 716-117 (대지)=오는 22일 서울본원 경매 1계에서 입찰에 부쳐진다.
이 물건은 신건으로 대지 약193평중 146평의 지분, 감정가는 5억600만원이다..
등기부등본상 근저당권 2건. 임의1건으로 낙찰후 잔금납부와 동시에 소멸된다.
법원조사상 15명의 임차인이 있으며 법정지상권 성립여지가 남아있어 철저한 권리분석이 요구된다. 사건번호 2001-33964 <문의:유니마이다스 2168-8000>
※법정지상권이 성립될 경우 토지만 낙찰 받은 결과가 되므로 낙찰자는 건물을 사용할 수 없다. |
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