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도심인접, 직주근접형 개발

강북뉴타운현장-왕십리 일대

2002년 11월 15일 (금) 00:00:00

부동산신문

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서울시는 지난달 24일 서울지역 균형발전의 일환으로 성동구 상왕십리 일대에 대한 '왕십리 뉴타운'개발 사업을 추진하기로 했다.
뉴타운으로 지정된 성동구 상왕십리동 일대는 주택재개발기본계획에 포함되어 있는 구역이나 사업이 장기간에 걸쳐 시행되지 않는 지역이다.
왕십리 뉴타운 일대는 현재 가로변에 상가 및 금형제조업 공장 등이 밀집해 있으며, 노후주택과 소형제조업 및 식당 등이 무질서하게 혼재되어 있다. 무엇보다 도로가 좁고 협소해 인근 황학동과 홍익동과의 연계에 어려움을 겪고 있으며 주변에 공원 등 휴식공간이 부족해 주거환경이 열악하다는 평가를 받고 있다.
서울시 관계자는 "왕십리 뉴타운이 완성되면 시가지 정비로 도시이미지를 일신하고, 부족한 도시기반시설 확충을 청계천복원과 연계하여 도시기능 수준을 향상시키고, 지역 생활환경을 효율적으로 개선함으로서 서민 주거생활 안정에도 기여할 것"이라고 밝혔다.
뉴타운 개관
왕십리 뉴타운이 들어설 부지현황은 성동구 상왕십리동 440번지 일대 총면적 32만4,000㎡로 우선시행 시범구역은 8만2,780㎡이다.
종합적인 개발계획을 통해 상업·업무기능과 주거기능이 조화를 이루는 도심인접 뉴타운으로서 상근인구 포함 10만명 수준의 직주근접형으로 개발된다. 현재인구 4,275가구(1만1,800여명)에서 6,000가구(2만1,000명)로 1,725가구 9,200여명이 증가하게 된다.
시범구역에 대해서는 도시개발사업으로 우선 시행하며, 사업시행자는 서울시이며 도시개발공사가 대행한다. 서울시에 따르면 분양주택과 임대주택단지를 함께 건립해 기존 주택소유자 및 세입자에 대한 이주대책을 우선 시행할 예정이다. 또 학교부족 문제를 해소를 위해 초등학교시설이 들어서며 청계천복원과 연게된 수변공원도 계획돼 있다.
사업에 소요되는 비용은 향후 사업시행시 공동주택 분양금과 국민임대주택 건립 정부지원금 등(2,000억원 추정)으로 충당할 계획이다.
전체 사업구역은 3개 지구로 분할 시행하게 되며, 우선 시행되는 시범구역은 도시개발특별회계에 따라 선투자되며 제2구역부터는 시범구역의 아파트 분양금 등을 통해 재원을 조달하고 필요시 도시개발공사 조달재원(기채 또는 은행차입)으로 연차별 투자방식으로 추진할 계획이다.
최근 동향
뉴타운 지정후 땅값상승폭이 크다.
이 지역의 평당가격은 작년에 400만원선이었으나 금년 봄 성동구청장의 개발계획발표로 평당 500만~600만원선까지 상승했으며 뉴타운 지정후에는 평당 1,000만원선까지 올랐다.
하지만 거래량은 별로 없으며 호가로만 형성되고 있는 수준이다.
인근 부동산 중개업자는 "현재 평당 1,000만원까지 오르고 있지만 공급자체가 없는 실정"이라며 "토지거래허가지역 지정, 투기지역 지정 등에 대한 우려감이 팽배해져 있지만 평당 1,000만원선에서는 구매력이 높은 실정이다"고 말했다.
주변지역의 아파트 가격도 동반상승 현상을 보이고 있다.
이는 왕십리 뉴타운이 개발되면 학교를 비롯해 공원, 도로 등 기반시설이 확충돼 뉴타운 인접지역의 가치상승에 대한 기대심리 때문이다. 뉴타운에 인접한 금호동 벽산아파트의 경우 최근 시세가 3,000만원까지 올랐다고 한다.
문제점
왕십리 뉴타운의 가장 큰 문제는 서울시에서 제시한 사업계획이 구체적이지 않다는 점이다. 때문에 뉴타운 대상 주민들은 기부체납하는 토지가 많은 수도 있다는 불안감을 떨치지 못하고 있다. 서울시의 발표중 시범지역에서 나오는 분양대금으로 2,3지구를 개발하겠다는 부분에 대해서도 충분한 재원이 마련될 수 있을지 의문을 제기하고 있다.
청계천 복원사업과 연계되는 수변도로에 위치한 주민들의 불안감은 더욱 크다. 공영개발 형식을 취하는 시범지구는 도로를 넓히고 학교부지를 마련하기 위해 제공되는 토지부분에 대한 보상이 실거래가로 이뤄지지 않을 가능성도 크기 때문이다.
또 2,3지구의 경우도 민간개발이 전제되어 있지만 조정이 쉽지 않을 경우 결국 도시개발공사가 직접 개발하기 때문에 시범지구에서와 같은 문제가 야기될 가능성도 크다는 지적이다.
한편 인근 황학동 일대 재개발로 인해 뉴타운 지역으로 이주한 무허가 제조업자들의 입지는 더욱 좁아지고 있다. 무허가 영세제조업체를 운영하는 이들은 상가 영업권을 보장받을 길이 없어 재개발이 본격 시행되면 생계를 위협받을 수도 있다는 우려가 평배해지고 있다.