재개발 현황 시리즈 ①동북권(동대문, 성동, 광진, 중랑, 성북, 강북, 도봉, 노원)
<서울시가 강남지역으로의 도시기능 집중에 따른 도시문제 악화를 해소하기 위해 도시공간구조를 5개 권역으로 나누어 지역균형발전을 연차적으로 추진하기로 함에따라 서울 재개발지역에 대한 관심이 고조되고있다. 319만평 352개지역에 달하는 서울시 재개발지역을 5개 권역별로 나누어 재조명했다-편집자주>
서울시 '지역균형발전계획'에 따르면 서울시를 도심권역(종로, 중구, 용산), 동북권역(동대문, 성동, 광진, 중랑, 성북, 강북, 도봉, 노원), 서부권역(은평, 서대문, 마포), 동남권역(서초, 강남, 송파, 강동), 서남권역(양천, 강서, 구로, 금천, 영등포, 동작, 관악) 등 5개권역 지역균형발전형으로 개편해 ▲권역별 중심지의 육성으로 직주근접형 도시구조 실현 ▲동북권역 등 저발전권역 집중 육성 ▲도시개발의 계획적 유도 및 공공적 역할 강화 ▲지역균형발전 차원의 기간시설 및 편의시설 대대적 확충하는 방안을 마련, 2021년 도시기본계획에 반영 연차적으로 추진할 계획이다.
서울시 재개발 물량중 가장 많은 재개발 물량이 가장 많이 몰려있는 동북권은 서울시 강북뉴타운계획이 가시화 되면서 관심이 고조되고 있다.
가장 관심이 집중되고 있는 지역이 성북구 길음동 일대.
이미 입주가 끝난 길음 3구역을 제외한 길음1∼8구역과 정릉9구역이 뉴타운 개발대상지에 포함됐다. 길음1, 2, 4, 5 6구역 등 5곳에서는 이미 사업승인을 받아 아파트 건립이 한창이다. 단지 후면에 북한산 국립공원이 위치해있고 개운산 공원이 인접해 있다. 삼성물산이 용적률 250％를 적용해 764가구로 분양하는 길음5구역의 경우 재개발 지분 10평∼20평이 800만∼1,200만원선에서 거래되던 것이 강북뉴타운 발표이후 매도자들이 매물을 거둬들이면서 거래가 없는 상황. 33평형에 입주가능한 재개발지분 10평형 시세가 1억2천만원. 예상 추가부담금(초기분양가-감정가*지분평형수) 1억5천만원을 더한 총 투자금액은 2억7천만원선.
강북구에서 재개발 사업이 진행중인 지역으로는 미아10·6·8구역. 미아 10구역은 지난 8월1일 사업시행인가 신청 이후 사업시행인가를 위한 공람공고 및 관련부서협의를 거치고 있다. 동부건설이 용적률 240％를 적용해 분양가구수 480가구중 조합원 가구수를 제외한 200가구를 일반분양한다. 지하철 4호선 미아삼거리역에서 버스 5분거리로 교통이 편리하고. 인근에 정릉유원지, 북한산 국립공원, 미아·영훈초교, 성암중교, 성암여상 등이 인접해 있다.
재개발 지분 시세는 10평형∼20평형이 700∼1.000만원선. 34평형에 입주할 수 있는 10평형 지분가 9,000만원, 예상투자금액은 2억9천만원으로 인근 동부아파트 34평형 시세가 3억4천만인점을 감안하면 5천만원 시세차익이 가능하다. 최근 사업시행인가가 임박하면서 매물이 자취를 감추고 거래가 없는 상황이다. 부동산랜드미아점 조정상 사장은 "사업시행인가 이후 한차례 매물이 쏟아질 것으로 예상된다"며 "지분 시세에 오름세가 있을 것"으로 내다봤다
미아 6구역은 한차례 구역지정신청 반려후 올 3월29일 보완서류를 첨가 구역지정을 재신청을 했다. 미아8구역은 지난 2001년 4월 16일 구역지정입안을 신청하였으나 재개발 동의율 미달로 반려되었다.
관악구는 신림7구역, 신림1구역, 봉천11구역 등이 재개발 사업 막바지로 관리처분계획인가신청 및 관리처분 단계이다. 신림4구역과 봉천 10구역은 구역지정승인을 받고 현재 조합설립인가를 신청중이다.
도봉구는 도봉1·2구역 재개발 사업이 추진중이다. 도봉1구역은 올 2월6일 사업시행인가를 받고 지난 10월9일∼11월9일 한달간 관리처분계획인가를 위한 공람을 실시했다. 도봉1구역은 국철 도봉역이 단지와 인접해 있고 북한산 국립공원이 입구에 위치해 공기가 쾌적하다. 올 11월 일반 분양예정. 한편 도봉2구역은 2000년 3월 구역지정입안신청을 하고 서울시로부터 구역지정승인을 기다리고 있다.
동대문구는 용두1구역이 2000년 7월 구역지정신청과 함께 삼성물산이 시공사로 선정되면서 사업이 급물살을 타고 있다. 이 사업은 1만5,827평에 지상 23층 1,152가구를 짓는 것으로 24평형 324가구, 31평형 578가구 40평형 250가구가 들어선다. 조합원 가구수는 541가구이며 611가구가 일반분양된다.
사업시행인가를 기다리고 있는 답십리13구역은 두산건설이 용적률 240％를 적용해 8,000여평의 부지의 기존 불량노후주택 456가구를 헐고 23∼44평형 아파트 600여가구를 지을 계획이다. 지하철 5호선 답십리역과 국철 청량리역이 도보로 약 10분 거리 이며 인근에 배봉산공원, 서울시립대, 삼육간호전문대학 등이 인접해 있다. 6평∼8평 재개발 평당 지분시세가 1,000만∼1,200만원. 25평형대 입주가능한 재개발지분 6평형 시세가 7,200만원, 인근 두산아파트 25평형이 1억8천만원에 형성되어있다.
재개발 투자는 너무 많은 지분분할이 이루어지거나 조합원갈등이 야기되면 피해를 볼 수 있다. 재개발·재건축 정보사이트 미리주닷컴의 김종수부장은 "조합원융화, 건립가구대 조합원 비율 등 사업추진속도에 결정적 영향을 미치는 요소를 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다. |
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