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두터운 배후인구 출퇴근 길목 위치

수서 역세권 '로얄 프라자'

2002년 11월 15일 (금) 00:00:00

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역세권 목좋은 상가를 잡아라!
최근 인기를 누리고 있는 수익보장형과 매월 일정액의 수익을 통해 생활을 꾸려가야할 투자자들이 월 임대료가 높고 장사가 잘되는 역세권 상가를 선호하는 것으로 나타나고 있다.
아파트와 오피스텔을 겨냥한 정부의 9.4부동산 종합안정대책이 강도있게 발표되자 시중의 여유자금들이 주상복합아파트나 역세권의 중대형 상가로 몰리고 있다.
이뿐 아니라 내년부터 시행키로 한 상가 임대차 보호법이 지난 11월1일부터 조기 시행됨에 따라 상가 임대료가 크게 상승하는 한편 제도적인 안정성 확보에 따라 새로이 창업 열풍이 일어 역세권을 중심으로 한 확실한 입지를 갖춘 상가에 대해서는 투자 자금이나 실수요자 자금이 집중되고 있다.
여기에 현재의 시중 예금 금리를 볼 때 2억원을 은행에 예치했을 경우 약 55만원 정도의 월 이자 소득으로 수익이 크게 저하됨에 따라 퇴직자나 이자 수익으로 생활을 이어가는 사람들이 고수익의 투자처를 찾고 있기 때문이다.
최근 단지내 상가나 부천 상동지구 등 수도권일대의 상가 공급시 수십대 1의 경쟁률을 나타내면서 내정가 입찰가격의 2배 이상에 낙찰되는 등 투자 열기를 반영하고 있다.
이와 같은 서울, 수도권의 부동산 투자 환경에서 투자자는 물론 실수요자로서 관심있게 새로운 투자처로 눈여겨 볼 만한 수서 역세권의 로얄프라자 테마 상가를 알아본다.
■입지여건
중국의 거상 호설암도 '상경'에서 장사의 최고 조건은 그 점포의 입지조건이 첫번째로 사업의 승패를 좌우한다고 설파하고 있다.
로얄프라자는 현재 수서역 2번 출구와 불과 20m 내외에 근접한 주동선상 길목에 위치하고 있다. 그리고 상가는 고정고객 확보가 관건인데 수서의 삼익아파트, 한아름아파트, 주공아파트등의 입주자들과 현대벤처빌 오피스텔(542가구) , 투루빌 오피스텔, 한신싸이룩스(630가구) 등이 연접해 있고 로즈데일 오피스텔(406가구)과 미씨2000(320가구), 목화 오피스텔 등의 대형오피스텔을 중심으로 새로운 연구형 벤처벨리 특구 군으로 급부상하고 있으므로 두터운 배후 인구와 소비가 왕성한 비즈니스맨들이 집중되어 있는 지역이다.
이와 같이 인접한 대형 오피스텔의 상주인구와 배후의 아파트 주민들이 출퇴근시 거쳐야 할 중요한 목 상가로서의 입지적인 자리에 위치하고 있고 1일 유동인구가 30∼50만으로 비즈니스와 주거의 혼합형 중심상권을 확보하고 있는 입지이고 지속적인 인구유입이 이루어지고 있는 지역이다
■역세권의 교통망
현재도 3호선 및 분당선 환승역과 근접하여 이용객들의 주동선상에서 연결되고 남부순환도로, 양재대로, 올림픽대로, 수서IC와 분당간 도시고속도로 등과 직결되는 사통팔달의 편리한 교통망을 갖추고 있으며 특히 2003년에 착공하여 2007년이면 완공, 연결되는 수서-가락-오금간 지하철 연결선이 이어질 경우 이 지역의 역세상권은 크게 팽창할 것으로 전망된다.
■투자 메리트
이처럼 수서 로얄 프라자와 같이 역세권의 목좋은 상가는 단지내 상가와 투자 비교를 해볼 때 첫째, 투자대비 고수익의 투자효과를 조기에 누릴 수 있다. 어느정도 일반적으로 형성되어 있는 단지내 상가에 비하여 근린테마상가로서 특히 역세권의 상가는 투자대비 수익률이 높다.
두번째로는 투자후 자산가치 상승은 일반 단지내 상가보다 가격 상승폭이 크게 다르게 나타나고 있다.
과거 동대문의 패션상가들의 분양후 가격상승은 몇배에 달하는 투자 효과를 가져다 준 경우가 많다
로얄 프라자는 지하2층 지상5층으로 총 연면적 1,383여평으로 배후아파트 3,700가구와 오피스텔 2,000여 가구의 주 연결 통로상에 입지하고 있다.
현재 이 지역의 상권 형태는 포켓형 상권으로 대부분 고정고객은 이 상가를 통과할 수 밖에 없다. 또한 이러한 규모의 테마형 상가가 없고 오직 단지내 상가 정도만이 역할을 할 뿐이다.
■투자분석
우리나라 부동산 투자현장에서 20% 혹은 그 이상의 투자수익률을 제시하면서 수요자를 유혹하고 있으나, 전문가가 운영하는 리츠 회사의 투자수익률도 8∼9%대를 넘지 못하고 있고,부동산투자신탁은 7∼8%대이다. 사실 이러한 투자 수익률(CASH ON CASH RETURN)은 12%를 넘는 것이 별로 없다. 그러므로 현재 국내의 리츠회사들도 상업시설이나 업무시설에서 수익율률8%대면 우선 매입검토 대상 물건이 되고 있는 실정이다. 예를들어 로얄프라자의 1층 21.7평 상가에 투자한다고 할 때 총분양가는 부가세포함 5억8,047만5,000원이 된다. 이럴경우 임대를 했을 때 수서 역세권 주변 시세와 이 테마상가의 입지를 감안해보면 보증금 2억원에 월 임대료가 350만원은 될 수 있다.
이 경우 월세 수익률은 월 0.9%를 상회하고 연 수익률은 11%대를 넘는다. 여기서 투자 금액중 일부인 30%정도 대출을 받아 연리 7%대만 사용한다고 하더라도 투자수익률은 현재의 수준에서 훨씬 높아질 것이다. 2층 의료시설은 주변 의료 테마 시설이 없어 투자자입장에서도 의료 시설의 임대는 안정적인 임대수익을 가져다 준다는 장점이 있고 투자가치가 가장 높은 것으로 권장하고 있다.
이러한 역세권의 입지와 향후 발전 전망을 미루어 볼 때 이 상가에 대한 투자는 실수요자는 물론 투자자도 적극적인 관심을 가져 볼 만한 상품으로 판단된다. <문의:02)749-6008>