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주택임차권 등기명령에 의한 임차권등기 효력

이점수 법무사의 법률상담

2002년 11월 07일 (목) 00:00:00

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Q 저는 주택을 임차하여 입주 후 주민등록전입신고와 확정일자를 갖추고 살던 중 2년의 임대차기간이 만료되었으나 임대인이 임차보증금을 반환하지 않고 있습니다. 그런데 저는 갑자기 인사발령으로 다른 지방으로 이사를 가야만 하게 되었습니다. 이런 경우 저는 어떻게 해야 합니까?

A 주택임대차보호법이 개정되기 전에는 임차주택의 대항력을 주장하기 위하여 임차주택의 소유권이 양수인에게 이전되는 시점까지는 대항요건을 계속 갖추고 있어야 했습니다. 즉 임차인이 사정에 의해서 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 모두 상실하였습니다.
그러나 현행 주택임대차보호법이 주택 임차권 등기 명령이라는 제도를 신설하여 주택임차권등기를 하면 임차인이 이사를 가고 주민등록을 옮기더라도 임차인이 원래 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않도록 규정하였기 때문에 귀하는 이사를 가더라도 불이익을 받지 않게 됩니다.
여기서 유의할 것은 주택임차권등기명령의 효력 발생 시기에 관하여 임차권등기명령절차에관한규칙 제4조에서 '임차권 등기 명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 발생한다'라고 규정하고 있으므로 주택 임차권 등기 명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출하여서는 안되고, 그 이전에 반드시 주택 임차권 등기가 경료 된 사실을 확인하여야 할 것입니다.
참고로 송무예규(임차권등기명령이 송달불능 된 경우의 업무처리지침)를 보면, '임차권등기명령신청서에 기재된 임대인의 주소지로 임차권등기명령을 송달하였으나 송달불능된 경우에는 임차권등기명령신청서 상에 첨부된 부동산등기부등본(임차권등기명령절차에 관한 규칙 제3조 제2호의 서면이 제출된 경우에는 그 서면) 및 임대차 계약서에 기재된 임대인의 주소지로 직권으로 재 송달한다. 그리고 위 각 주소지에도 송달 불능 된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 재 송달한다. 그리고 위 각 주소지에도 송달불능 된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 공시송달 또는 발송송달을 하고, 그 송달의 효력이 생기는 즉시 위 규칙 제5조에 따른 임차권등기의 촉탁을 한다'라고 하였습니다(2000. 4. 17. 송무예규 제769호).
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