부동산신문

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토지의 가치

전문가칼럼

2002년 11월 07일 (목) 00:00:00

윤영선

윤영선 한국건설산업연구원 선임연구위원

해마다 그렇듯이 올해도 서울 명동의 우리은행 명동지점 부지의 땅 값이 전국 최고로 고시되었다. 평당 가격이 무려 1억1,000만원 대에 달하고 있다. 이에 비하여 전국 최저 땅값은 경북 봉화의 임야로 평당 119원에 불과하다. 최고 가격과 최저 가격의 차이가 무려 92만 배가 넘는 셈이다.
단일 재화로 가격차가 이처럼 큰 재화는 찾아보기 어려울 것이다. 토지는 이동이 불가능한 독특한 재화이기에 소재지가 가격을 좌우하는 결정적인 요소가 된다. 따라서 물리적인 속성인 토질이 동일하다 하더라도 같은 물건이 아니므로 가격이 천차만별인 것은 당연하다.
토지는 노동, 자본과 더불어 3대 생산 요소 중의 하나이다. 임금과 이율이 각각 노동과 자본의 생산성에 의해 결정되듯이 땅값은 창출되는 부가가치에 따라 달라진다. 그래서 그 땅에서 무엇이 생산되느냐가 중요하다.
1970년대까지만 해도 논값이 비쌌다. 더욱이 소출이 많은 문전옥답이라면 재산 목록 1호에 올랐었다. 불과 30여 년이 지난 오늘날에는 임야만도 못한 값어치의 논이 적지 않다. 쌀의 상대 가격 하락으로 논의 부가가치 창출 효과가 현저하게 줄었기 때문이다.
지하철역 위치가 선정되면 주변 땅값이 치솟는다. 유동인구가 늘어남에 따라 유통·서비스업을 중심으로 역세권이 형성되고, 그만큼 토지의 생산성도 높아지기 때문이다. 이런 연유로 명동의 지가는 높을 수 밖에 없다. 그렇다면 세계 경제의 중심지인 뉴욕, 그 중에서도 맨해튼 월스트리트와 파크에비뉴 주변 땅값은 가장 비싸야 이치에 맞는다. 그런데도 1980년대말 한때 이 지역 땅값이 마이너스란 이상 현상이 생긴 적이 있었다.
언뜻 이해되지 않는 이 수수께끼를 서양의 부동산 전문가들은 충분히 있을 수 있는 일이라고 한다. 토지가격의 산출방식이 우리의 전통적인 개념과 상이한데 기인한다. 토지는 그 자체로서는 아무런 소용이 없고, 활용될 때에만 가치가 부여된다. 나대지 등 사용되지 않고 있는 토지의 가격은 땅의 무한한 내구성에 따른 미래의 활용 가치가 반영된 것으로 볼 수 있다. 당시 맨해튼 지역의 상업용 건물 건축비가 평방 피트당 250달러였음에 반해 빌딩의 매매가격은 200달러에 불과하였다. 즉, 부지대를 제외하고도 매도자는 평방 피트당 50달러씩 손해를 보았던 것이다.
건축비는 실제로 투입된 실비용이다. 그러므로 빌딩 가격과 건축비의 차액은 토지의 기회비용(opportunity cost)으로 간주되어야 한다. 이 빌딩의 용적률이 500%라면 토지가격은 평방 피트당 -250달러로 산출된다. 그러면 왜 이러한 현상이 발생하였을까. 당시 미국 경제는 극심한 불황에 처해 있었다. 이로 인해 토지의 활용으로부터 얻어지는 부가가치가 현저히 낮아졌기 때문이다.
극단적인 예이기는 하지만 우리라고 이러한 경우가 생기지 않으리라고 장담할 수 없다. 우리나라도 1998년도 IMF 시절에 땅값을 포함한 도심지의 유명 건물값이 큰 폭으로 하락하여 외국인에게 헐값으로 팔려 나간 적이 있었다. 경제가 어려워지면 토지로부터 얻을 수 있는 기대가치도 줄어들기 마련이고 따라서 땅값도 하락하게 된다.
이런 관점에서 오늘날 천정부지로 치솟고 있는 서울 강남지역의 주택 가격에 대해서도 곰곰이 생각해 볼 일이다.
최근 서울 강남지역에서 분양되는 아파트의 평당 가격이 1,000만원을 웃도는 추세이다. 고급 내장재를 사용한다 하더라도 건축비는 300만원이면 족하다. 교통이 편리하고 학군이 우수하다는 등 주거여건이 좋다고 해도 주거지의 땅값이 너무 비싼 것은 아닐까. 장래에 예상되는 효용을 현재가치에 지나치게 반영하였다는 느낌이다.

프로필
행정학박사(서울시립대학교), 한국건설산업연구원 선임연구위원(현), 한국리모델링협회 부회장(현), 국토연구원 책임연구원(전)