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이점수 법무사의 법률상담

전세권설정등기와 확정일자제도의 차이

2002년 08월 26일 (월) 00:00:00

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Q 저는 A의 주택을 보증금 4,500만원을 주고 사용, 수익하려는 계약을 체결하려고 하는데 이 경우 저의 보증금을 보호받기 위한 제도로 전세권설정등기 이외에 주택임대차보호법상의 확정일자 제도가 있다고 하는데, 위 제도의 차이점에 대하여 알고 싶습니다.

A 전세권은 용익물권으로써 등기를 함으로써 성립하는데(민법 제 186조), 등기를 하면 민법의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 보호가 인정됩니다. 반면 확정일자제도는 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 법에서 특별히 물권적 효력을 인정하는 제도라는 점에 근본적인 차이점이 있습니다. 몇 가지 차이점을 살펴보면 다음과 같습니다.
첫째, 확정일자제도에 의하여 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 동사무소에서 확정일자인을 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제 거주할 것을 그 요건으로 합니다. 그러나 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 당연히 순위가 보호되기 때문에 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것입니다.
둘째, 확정일자제도는 저렴한 비용으로 가능하고, 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계가 없습니다. 그러나 전세권설정등기는 전세권설정자의 등기필증과 인감증명서 등이 필요하며, 비용 또한 많이 소요됩니다. 또한 전세기간 만료 시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다.
셋째, 기간이 만료되었지만 보증금을 반환치 않는 경우 임차인은 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후에야 강제집행을 할 수 있음에 반하여, 전세권설정등기를 한 경우에는 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다 할 것입니다. 넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다. <문의:02)593-2774∼5, ijs99115566@hanmail.net>